Normand Bélanger, président-directeur général du Fonds immobilier de solidarité FTQ.

L'investissement immobilier du Fonds FTQ: un levier pour l'économie du Québec

Situées dans le quartier Hochelaga-Maisonneuve à Montréal, les Habitations Le Domaine offrent depuis la fin des années 1950 des centaines d’appartements abordables à louer.

Quand le propriétaire des lieux a décidé de vendre son vaste parc résidentiel, le groupe de ressources techniques Gérer son quartier, qui est affilié à l’entreprise d’économie sociale Bâtir son quartier, a rapidement signalé son désir d’en devenir l’acquéreur pour en assurer la pérennité. Ne disposant toutefois pas des ressources financières nécessaires pour concrétiser son projet, l’organisme a dû se tourner vers des partenaires. N’étaient les deux prêts à long terme de 9,6 millions $ que lui ont consentis le Fonds immobilier de solidarité FTQ et la Fondation Lucie et André Chagnon, la transaction n’aurait probablement jamais eu lieu.

Des investissements semblables à ce dernier, le Fonds immobilier de solidarité FTQ en a réalisé des dizaines au cours des 20 dernières années.

Créé en 1991, ce fonds a pour mission de contribuer au développement économique du Québec en participant financièrement et stratégiquement à la concrétisation de projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables, et ce, en partenariat avec des leaders du secteur.

Si, à ses débuts, le Fonds immobilier réalisait strictement des investissements traditionnels dans des actifs à fort potentiel de croissance, depuis 1997 il investit aussi dans des projets de logements sociaux, communautaires et abordables.

«Notre mandat, c’est de donner un rendement à nos actionnaires et de contribuer au développement immobilier du Québec, mais c’est aussi de contribuer à ce que des gens qui ont de plus modestes revenus puissent se loger de façon convenable», indique Normand Bélanger, président-directeur général du Fonds immobilier de solidarité FTQ. «C’est ce qui nous a amenés à faire des investissements dans le logement communautaire et dans le logement social et abordable également.»

Au fil des ans, le Fonds immobilier a injecté près de 71,3 millions $ dans ce type de projets, si bien que plus de 3800 logements ont pu être créés ou maintenus depuis 1997.

«Le Fonds immobilier est un partenaire extrêmement important qui a vraiment permis d’augmenter la réponse aux besoins en logements communautaires à travers la province», explique Édith Cyr, directrice générale de Bâtir son quartier.

Cela ne s’est pas fait au détriment du rendement des investisseurs. «Le logement social est tout à fait rentable, confirme le PDG du Fonds. Nos investissements sociaux rapportent un rendement de 5 à 6 %.»

Divers modèles

Lorsqu’il investit dans des projets qui ne relèvent pas du domaine de l’habitation communautaire, le Fonds immobilier privilégie un modèle d’affaires qui consiste à investir, bâtir et vendre.

«On achète un terrain avec un partenaire et on développe un projet immobilier que l’on va conserver de cinq à sept ans après sa stabilisation», résume M. Bélanger.

La participation du Fonds est égale à celle du partenaire-promoteur. Par exemple, si le démarrage d’un immeuble commande une mise de fonds de 4 millions $, le Fonds et son partenaire y investiront chacun 2 millions $.

«Par la suite, on va le revendre pour utiliser l’argent et l’investir dans d’autres projets. On favorise un cycle de cinq à sept ans versus un cycle de 20 à 30 ans parce qu’on a la mission de créer de l’emploi et que, en immobilier, l’emploi, ça se crée quand on construit», précise M. Bélanger.

Lorsqu’il est question d’investissements consacrés à l’habitation sociale, communautaire ou abordable, l’approche du Fonds immobilier est quelque peu différente. Plutôt que de collaborer avec des promoteurs, il travaille en partenariat avec des groupes de ressources techniques comme Bâtir son quartier ou des associations. Bien implantées dans leurs milieux, ces organisations cernent les différentes possibilités immobilières et sollicitent l’aide du Fonds lorsque nécessaire.

Les interventions de ce dernier se traduisent en général par des investissements dans des fonds spécialisés dont la gestion est confiée à des entreprises d’économie sociale ou des associations. Celles-ci peuvent ensuite les utiliser pour saisir une occasion d’achat d’un terrain ou d’un immeuble dans l’attente du financement nécessaire à la réalisation de leur projet.

Trois fonds de ce type ont été créés au fil des ans : le Fonds d’investissement de Montréal, le Fonds d’acquisition de Montréal et le Fonds d’acquisition québécois.

Il ne s’agit toutefois pas des seuls véhicules qu’utilise le Fonds pour investir dans l’immobilier à vocation sociale. Depuis 2015, par l’entremise du Fonds d’aide à la rénovation de l’habitation communautaire, il finance la modernisation de coopératives et d’organismes à but non lucratif d’habitation.

Il soutient également la construction de logements abordables et adaptés aux besoins de personnes vivant avec un handicap physique ou une déficience intellectuelle par l’entremise du fonds d’investissement Han-Logement.

Et quand des organismes portent à son attention des projets qu’il juge pertinents, mais que ceux-ci ne répondent pas aux critères des fonds existants, il s’efforce de trouver des moyens de les appuyer directement.

«Le Fonds est un partenaire vraiment efficace pour trouver des avenues en dehors des programmes, relève Mme Cyr. Il comprend les enjeux de l’habitation communautaire et est prêt à aider.»

Un nouveau créneau

Depuis 2017, le Fonds dispose d’une enveloppe de 400 millions $ pour investir dans des infrastructures immobilières à vocation socioéconomique telles que des écoles publiques et des centres sportifs et culturels. Bien qu’il n’ait encore effectué aucun investissement dans ce secteur, il étudie actuellement une vingtaine de projets.

Ceux-ci seront réalisés en partenariat avec des promoteurs immobiliers et en collaboration avec le gouvernement, les municipalités et les commissions scolaires.

«Prenons l’exemple d’une infrastructure sportive ou culturelle. On va assumer le risque de développer, construire, stabiliser et louer le produit à la municipalité. De son côté, la municipalité devra s’engager avec nous pour une période de location de 35 ans. Elle aura l’option de racheter cet actif-là si elle le souhaite à la cinquième ou à la septième année et, par la suite, tous les cinq ans jusqu’à la fin du bail», explique M. Bélanger.

Le Fonds immobilier espère être en mesure d’annoncer ses premiers investissements dans la construction d’infrastructures collectives d’ici la fin de l’année.

À terme, grâce à l’effet de levier, ceux-ci devraient générer plus de 2 milliards $ de nouveaux projets.

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Fonds de solidarité FTQ: «de sauveur à propulseur d’entreprises»

«En 35 ans, le Fonds est passé de sauveur à propulseur», lance son président et chef de la direction, Gaétan Morin. Remontons en 1983. La Québec traversait alors une grave crise économique. Les taux d’intérêt étaient très hauts. Le taux de chômage également. Si on ne faisait rien, les entreprises allaient tomber les unes après les autres. L’idée a alors germé de créer un fonds d’investissement pour donner du capital à ces entreprises et les sauver de la faillite.»

Arrivé à la tête du Fonds de solidarité FTQ en 2014, peu de temps après les révélations de la commission Charbonneau sur les allégations d’infiltration du crime organisé en son sein, Gaétan Morin avait dit vouloir miser sur la transparence. Quatre ans plus tard, il dresse un bilan de son action et affirme sa fierté de diriger une organisation œuvrant jour après jour à enrichir les entreprises d’ici et, par là même, les Québécois.

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Des «bénévoles locaux» pour promouvoir l'épargne-retraite

Communément appelés «RL», les responsables locaux sont des travailleurs syndiqués qui font bénévolement la promotion du Fonds et de l’épargne-retraite auprès de leurs collègues de travail. Si au commencement ils n’étaient qu’une trentaine, 35 ans plus tard, le réseau compte quelque 1700 membres. Précieuse courroie de transmission d’informations aux travailleurs et véritables ambassadeurs de première ligne du Fonds et de sa mission, ils en constituent indéniablement l’une des clés du succès.

«Un RL, c’est un bénévole nommé par sa structure syndicale. Ses qualités sont des qualités syndicales de base : c’est d’abord et avant tout d’avoir de l’empathie et de vouloir rendre service aux autres, tout en travaillant en harmonie avec son organisation. C’est également quelqu’un qui est prêt à apprendre. On tient pour acquis que les gens peuvent partir avec une page blanche, puis être capables de bien remplir leur rôle. On leur donne, pour ce faire, la formation nécessaire», explique Jean-Pierre Guay, coordonnateur du réseau RL, qui travaille au Fonds depuis 21 ans.

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Les Fonds locaux et régionaux de solidarité développent le Québec

L’un des objectifs historiques du Fonds de solidarité FTQ demeure le développement économique du Québec sur son immense territoire, et il a pour cela développé des outils. Parmi eux, les Fonds locaux de solidarité (FLS) et les Fonds régionaux de solidarité (FRS) destinés à soutenir les entreprises en démarrage ou lors d’un transfert de propriété ou d’une phase de croissance. Les deux fonds sont dotés de 175 millions $ environ.

Kamouraska, Les Chenaux, Saint-Félicien, Les Moulins, La Matanie, Les Sources… depuis le début de l’année, six nouvelles MRC se sont dotées d’un Fonds local de solidarité et d’autres annonces de ce type devraient suivre dans les prochaines semaines, voire les prochains mois.

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Pour changer les choses, chaque action compte

Le Fonds de solidarité FTQ favorise le dialogue avec les entreprises dont il est actionnaire afin de les amener à modifier leurs pratiques de gouvernance, de responsabilité sociale et de gestion environnementale.

«Depuis quarante ans, les actionnaires ont perdu le lien qui existe entre le capital qu’ils investissent et le fait qu’en faisant cela, ils deviennent propriétaires de l’entreprise, regrette Mario Tremblay, vice-président aux affaires publiques et corporatives au Fonds de solidarité FTQ. Les dirigeants des compagnies inscrites en Bourse ne sont pas leurs propriétaires. Or, aujourd’hui ce sont eux qui les orientent. Ce n’est pas normal, mais c’est en train de changer.»

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Le Fonds FTQ a modernisé sa gouvernance

En 2014, le Fonds de solidarité FTQ entamait une importante réforme de sa gouvernance. Quelque quatre ans plus tard, cette dernière est plus «moderne et alignée sur les attentes et les valeurs de ses actionnaires», constatent les membres de son conseil d’administration.

«Cette mouvance qu’on a faite en 2014 était nécessaire», avance d’entrée de jeu Daniel Boyer, vice-président du conseil d’administration du Fonds de solidarité FTQ et président de la Fédération des travailleurs et travailleuse du Québec.

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Quand l’épargne devient positive

Depuis près de cinq ans, plus d’un nouveau cotisant sur deux au Fonds de solidarité FTQ est âgé de 39 ans ou moins. Est-ce à dire que les jeunes d’aujourd’hui sont plus portés sur l’épargne-retraite que ne l’étaient ceux des générations précédentes? Chose certaine, ils sont interpellés de manière plus efficace par la société de capital de développement.

D’après Denis Leclerc, premier vice-président au développement du marché de l’épargne, cela fait environ sept ans que le Fonds de solidarité FTQ tente activement de rejoindre les 39 ans et moins. Comme les départs à la retraite augmentent, le Fonds souhaite rajeunir sa cible. Mais vu la nature des véhicules d’épargne qu’offre ce dernier, le défi s’avère de taille.

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La formation économique pour comprendre l'épargne-retraite

Créé en 1983 pour apporter aux travailleurs du Québec des solutions à l’importante récession économique qui frappe alors tant la province que le Canada et le reste du monde, le Fonds de solidarité FTQ place très vite la formation économique de ceux-ci au cœur de sa mission.

À compter de 1989, il met sur pied la Fondation de la formation économique — devenue ensuite le Centre de formation économique —, qui offre aux travailleurs de divers syndicats et entreprises les outils nécessaires à la bonne compréhension de l’épargne-retraite, mais aussi de la réalité économique de leurs milieux de travail ou de celles des différentes régions du Québec. Une vulgarisation économique d’utilité sociale qui a profité à pas moins de 110 000 participants ces 20 dernières années.

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Solifor a investi 200 millions $ depuis 2005

Depuis sa création en 2005 par le Fonds de solidarité FTQ, la Société de gestion d’actifs forestiers Solifor a procédé à des investissements de l’ordre de 200 millions $ pour l’acquisition de propriétés forestières. L’objectif : développer ces territoires de manière durable par la plantation d’arbres et l’implantation d’activités agricoles et récréotouristiques. Solifor s’est également récemment lancée dans la vente de crédits de carbone.

«C’est notre activité du moment, reconnaît le président de Gestion Solifor, Raynald Arial. Après la mer, la forêt est le deuxième capteur de carbone et de gaz à effet de serre. Nous avons fait évaluer les nôtres et nous bénéficions ainsi d’un million de tonnes de séquestration de carbone à la bourse du carbone. Nous en avons déjà vendu 150 000 tonnes.»

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Le Fonds de solidarité FTQ est un précurseur en matière de croissance inclusive

Réussite spécifiquement québécoise sans nul équivalent réel ailleurs dans le monde, les fonds d’investissement de travailleurs peuvent également se targuer d’avoir été parmi les premiers à s’inscrire dans une démarche de croissance inclusive. Ainsi, si cet objectif n’a été consacré et popularisé que depuis la crise de 2008, le Fonds de solidarité de la FTQ constitue depuis 35 ans déjà un instrument d’innovation économique et sociale en vue de sa réalisation.

« Les Fonds d’investissement de travailleurs touchent à peu près les mêmes fonctions que ce que la croissance inclusive suggère comme instruments et solutions. On peut tout à fait dire que le Fonds de solidarité FTQ était précurseur à ce niveau-là parce que ça a été lancé dans les années 80 », indique Nicolas Zorn, doctorant en science politique à l’Université de Montréal et chercheur associé à l’Institut de recherche en économie contemporaine (IREC), qui s’est penché sur la question dans le cadre de ses travaux.