La gentrification à Québec: les locataires en font les frais

En réaction à la chronique «L’indice Valentine» de François Bourque parue le 17 mars

À la suite de la lecture du papier de monsieur François Bourque concernant la gentrification à Québec, il convient d’apporter certaines précisions sur les enjeux entourant l’habitation.

Dans son texte, le journaliste laisse entendre que le moratoire sur la transformation de logements locatifs en condominiums tient toujours à Québec. Malheureusement, depuis 2015, ce n’est plus le cas. Qui plus est, dans les années précédentes, la Ville de Québec a modifié à plusieurs reprises la portée de ce moratoire. Ainsi, plus de 1000 logements ont été convertis en copropriété divise de 2010 à 2017 à Québec. Près de 400 d’entre eux sont situés en Basse-Ville, dans les quartiers populaires Saint-Sauveur, Limoilou et Saint-Roch.

Il ne s’agit là que la pointe de l’iceberg. Dans les faits, le nombre de logements perdus est beaucoup plus élevé. Une autre forme de condominiums, la copropriété indivise, échappe à tout contrôle de la Régie du logement et n’a jamais été incluse dans le moratoire à Québec. Il est difficile d’avoir un portrait exact de la situation, mais on peut certainement affirmer que plusieurs centaines d’anciens logements locatifs des quartiers populaires sont maintenant occupés par des propriétaires indivis.

Si l’on ajoute au portrait les logements dont l’affectation a été changée, légalement ou illégalement, pour y faire de l’hébergement touristique de type Airbnb, on peut estimer que les quartiers populaires de la Basse-Ville ont subi ces dernières années une perte de logements locatifs se chiffrant dans les milliers. Pour la plupart, ces logements étaient occupés par des ménages de classes populaires qui ont dû se reloger ailleurs.

Également, monsieur Bourque prétend que les règles de la Régie du logement protégeraient les locataires contre les expulsions et les hausses de loyer abusives. Dans les faits, la réalité n’est pas si rose.

Pour les cas de reprise de logement (principale exception au droit au maintien dans les lieux qui permet au propriétaire, sous certaines conditions, de déloger un locataire), si on limite l’analyse à ce que dit la loi, on peut aisément croire que ces reprises n’ont lieu que dans les cas où le propriétaire souhaite occuper le logement ou y loger ses ascendants ou descendants directs.

Toutefois, entre ce que dit la loi et la pratique réelle, il existe une marge. La Régie du logement ne contrôle qu’une infime portion des reprises de logement (à peine 6% selon un mémoire déposé en 2015 à l’Assemblée nationale par la CORPIQ, un lobby de propriétaires immobiliers). De surcroît, dans les cas autorisés par la Régie, aucun suivi n’est effectué par le Tribunal pour s’assurer que la reprise ne visait pas d’autres fins.

Un nombre important de ces reprises de logement sont en fait un prétexte pour évincer des ménages locataires afin de relouer le logement beaucoup plus cher ou encore afin de le revendre à meilleur prix. Là encore, le phénomène est particulièrement présent dans les quartiers populaires, au détriment de ménages qui habitent généralement leur logement depuis de nombreuses années.

Du côté des hausses de loyer, le portrait n’est guère plus reluisant. Il n’existe pas de contrôle obligatoire des loyers au Québec. Au moment de la période de renouvellement des baux, les propriétaires immobiliers ne se soucient pas de la méthode de fixation de loyer de la Régie du logement. Dans la vaste majorité des cas, ils vont demander des hausses qui excèdent ce que le Tribunal accorderait. Par peur de représailles ou par méconnaissance de leurs droits, la plupart des locataires ne refuseront pas la demande abusive du propriétaire.

Dans les quartiers en voie de gentrification, le problème est particulièrement criant. Il est standard de voir des propriétaires demander des augmentations nettement exagérées sous prétexte que le loyer du locataire est en deçà du prix du marché. Sans compter le réajustement du loyer de plusieurs dizaines de $ par mois (voire de centaines dans certains cas!), quand le propriétaire signe un bail avec un nouveau locataire.

L’augmentation de la valeur foncière des immeubles a également un impact pour les ménages à faible revenu. Une augmentation importante des taxes foncières est un élément qui peut justifier une hausse de loyer. Des projets de développement immobilier dans les quartiers populaires peuvent avoir un impact majeur en ce sens.

Quand on regarde ces indices liés à l’habitation, il est clair que la gentrification sévit dans les quartiers populaires de Québec. Ce processus caractérisé selon Clerval, Chabot et Van Criekingen «par le déplacement de groupes sociaux dominés au profit d’une (ré)appropriation de l’espace par des groupes occupant des positions sociales dominantes» n’est pas une fatalité. Le politique peut intervenir, entre autres par l’adoption de règles de protection du parc locatif, par la mise en place de mesures de contrôle des loyers et par l’augmentation du nombre de logements sociaux. Mais encore faudrait-il que le politique cesse de se mettre au service des classes dominantes.

Jonathan Carmichael
Bureau d’animation et information logement (BAIL)