Comme gestionnaire de copropriété, Marc-Antoine L’Allier a le sentiment de «gérer le milieu de vie des gens».

Un coup de main aux syndicats de condos

Acheter un condo, c’est s’acheter du temps et une certaine paix d’esprit. C’est aussi faire partie d’un syndicat qui gère le budget, les rénovations, l’entretien, les imprévus et les conflits, parfois. Et si un gestionnaire indépendant accompagnait les copropriétaires?

En 2011, Marc-Antoine L’Allier fondait à Québec l’entreprise Lamarque Gestion immobilière. Pendant deux ans, il s’est occupé d’immeubles commerciaux et locatifs, ainsi que de copropriétés. En 2013, il décidait de se consacrer aux copropriétés, persuadé que ce marché avait besoin de lui.

Qu’offre son entreprise? «Une gestion spécialisée et multidisciplinaire» dans les domaines de la justice, de la comptabilité, de la rénovation, de l’entretien et des relations humaines. «On est là pour donner un coup de main aux conseils d’administration des syndicats de copropriété qui manquent de temps ou d’intérêt», résume le jeune trentenaire.

Marc-Antoine L’Allier a cinq employés et plusieurs sous-traitants. Trois personnes, dont lui, agissent comme gestionnaires. Les autres sont ingénieurs, architectes, comptables, ouvriers. Ils jouent le rôle de «zone tampon» entre le conseil d’administration et les propriétaires de condo. Ils font de la prévention, de l’éducation et de la communication. Ils peuvent préparer l’assemblée annuelle des copropriétaires, le budget, les états financiers, les procès-verbaux; gérer les échanges; trouver un assureur, un évaluateur, un entrepreneur; s’occuper du fonds de prévoyance.

Lamarque Gestion immobilière est située sur la 1re Avenue, dans le quartier Limoilou, à Québec.

Forfaits offerts

Lamarque offre des forfaits, ainsi que des services à la carte. Les contrats, renouvelables, durent un an. Coût d’un tel service? Entre 25 $ et 30 $ par porte, par mois. L’entreprise assure une disponibilité de 24 heures sur 24, 7 jours sur 7. 

Elle gère actuellement 1300 unités de condo. «On pourrait doubler, mais on n’a pas les ressources, confie le gestionnaire. Ce ne sont pas les clients qui manquent, mais les spécialistes pour faire le travail.»

Son plus petit client est une copropriété de trois condos. «Une seule personne peut tout bloquer», explique-t-il pour justifier la présence d’un gestionnaire indépendant.

Prêchant pour sa paroisse, il encourage les syndicats d’une certaine taille à embaucher un gestionnaire qui les délestera d’une partie du travail. «La complexité législative occasionne beaucoup de choses à gérer, soutient-il. Il y a des possibilités de poursuites.»

Détenteur d’un baccalauréat en communication de l’Université d’Ottawa, Marc-André L’Allier a aussi suivi le programme de formation professionnelle en gestion de copropriété de l’UQAM, qui comporte quatre modules de 30 heures chacun (gestion juridique, financière, technique et de la vie quotidienne). 

Alors que le métier de gestionnaire en est à ses balbutiements, la copropriété est à la croisée des chemins. Les assureurs tendent à se retirer du marché. Airbnb «crée des situations pas possibles de bris, de bruit, de party». Le regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec milite pour un changement du Code civil et pour un meilleur encadrement des chantiers. «La formation va devenir essentielle», analyse M. L’Allier. 

Info : gestionlamarque.com et 581 742-7772

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La pérennité comme philosophie

Les gestionnaires indépendants gèrent les copropriétés dans la pérennité, contrairement aux conseils d’administration qui travaillent souvent sur un horizon d’un an.

Hubert St-Pierre, un ingénieur montréalais spécialisé en science du bâtiment, salue la philosophie des gestionnaires, malgré leur manque d’expérience. Ils ont une connaissance de la gestion à moyen et à long terme, explique-t-il. Leur rôle est d’influencer les conseils d’administration (composés de copropriétaires). 

M. St-Pierre croit que l’embauche d’un gestionnaire indépendant deviendra obligatoire un jour. «Sinon, il y aura des condos qui feront faillite», prévoit-il. En présence d’un gestionnaire, les banques seront plus enclines à accorder des prêts aux copropriétés.

La moitié de ses clients sont des syndicats de copropriété qui ont besoin de son expertise d’ingénieur dans des cas de litige. Hubert St-Pierre a trop souvent affaire «à des histoires d’horreur» qui concernent des bâtiments mal construits ou mal entretenus (moisissures, infiltrations, etc.). «C’est facile de pointer un constructeur, expose-t-il. Mais le cas d’un bâtiment de 15, 20 ou 30 ans pas entretenu est souvent plus difficile à régler qu’une déficience dans la construction.» Les syndicats de copropriété doivent aussi faire leur examen de conscience.

Resserrement des règles

Devant ce déficit d’entretien chronique, un groupe de travail vient de demander au gouvernement de resserrer les règles entourant l’entretien des copropriétés de 10 unités ou plus et la dotation du fonds de prévoyance. Il souhaite que le gouvernement contraigne les syndicats de copropriété à réaliser et à tenir à jour un certificat d’état des parties communes, un carnet d’entretien et une étude du fonds de prévoyance.

Selon l’ingénieur Hubert St-Pierre, 90 % des copropriétés sont laissées sans surveillance pendant la construction. Peu importe la grosseur du bâtiment, un promoteur est obligé d’embaucher un professionnel pour les plans, explique-t-il. Il doit livrer un bâtiment conforme, mais il peut déroger des plans. Dans des projets de moindre envergure, les architectes n’ont pas de mandat de surveillance.

Le gestionnaire Marc-Antoine L’Allier s’occupe de copropriétés récentes. Il observe qu’elles sont souvent de mauvaise qualité. «Contre toute attente, elles me donnent beaucoup d’ouvrage», confie-t-il.

Cela dit, la vie en condo a aussi ses avantages : logement en ville, accès à la propriété plus facile, réduction de l’étalement urbain, sentiment de sécurité, proximité des autres. «Comme mode de vie, c’est tentant, constate Hubert St-Pierre. Aujourd’hui, les gens sont plus conscients qu’un condo entretenu a plus de valeur et que s’ils le négligent, ça affecte leur patrimoine.» Ce marché continuera à se développer, conclut-il.