Un flip immob-ilier consiste à acheter une propriété, souvent à petit prix, à la rénover et à la revendre rapidement dans le but de faire un profit.

Payant, un flip immobilier?

Est-ce payant de flipper une maison au Québec? Toute personne qui s'intéresse au marché immobilier s'est déjà posé la question. Bien qu'il soit possible (mais rare!) de doubler son investissement, un flip ne se fait pas en criant ciseau : on doit bien analyser le secteur visé et les coûts des travaux à réaliser pour en faire un succès.
Un flip immobilier consiste à acheter une propriété, souvent à petit prix, à la rénover et à la revendre rapidement dans le but de faire un profit. 
La société JLR recherche immobilière a brossé le portrait du marché des flips au Québec entre 2009 et 2013, dans une étude parue en mai. Les investisseurs ont pu réaliser un retour moyen de 85 % du prix d'achat de leur bien immobilier au cours des cinq dernières années. Mais cette statistique est trompeuse, puisqu'elle est le résultat de valeurs extrêmes. En considérant la médiane, on se situe plutôt à un gain de 24 %. 
Bien entendu, les transactions immobilières colligées ne sont pas clairement identifiées comme étant des flips
JLR a sélectionné les opérations ayant une «apparence de flips». 
Joanie Fontaine, économiste pour JLR, indique que les analystes ont retenu les transactions qui se sont déroulées dans un délai compris entre 10 jours et une année, et dont le prix était au moins 1000 $ plus élevé lors de la revente. «Vendre à perte rapidement pourrait signifier que la personne ne peut pas payer l'hypothèque et, en bas de 1000 $, on considère qu'on n'a probablement pas changé grand-chose [dans la propriété]», explique-t-elle.
L'échantillon de 2013 compte 2316 flips, une diminution de 39 % depuis 2010, le sommet des dernières années. Mais il y a aussi eu une baisse générale des transactions immobilières. JLR suggère qu'il est possible que ce soit dû en partir à cause des resserrements hypothécaires du gouvernement fédéral. «Ça a suivi le marché avec les années, je pensais que ça serait devenu plus populaire avec les émissions télévisées» sur le sujet, commente l'économiste.
reflet du marché 
Au Québec, depuis 2009, on flippe avant tout des maisons unifamiliales (64 % des flips) suivies par les condos (22 %). Ce qui reflète encore le marché immobilier en général.
En 2013, le gain médian pour une propriété unifamiliale flippée se situait à 33 % (pour un gain moyen de 99 %), en lente ascension chaque année depuis 2009. Avec des délais de revente tant moyen que médian légèrement en haut de sept mois.
Mais attention. Sur ce 33 %, on n'a pas encore prélevé les coûts liés à l'hypothèque, les rénovations, les taxes et autres frais. L'investisseur peut donc se retrouver avec un profit de moins de 10 % en poche, souligne Joanie Fontaine. 
Les deux tiers des transactions ont été réalisées dans la région métropolitaine. Québec arrive en deuxième position avec 17 %. Sur la période analysée, ce sont les flips de duplex qui ont été les plus payants, suivis par les maisons unifamiliales. Les flips de condos se sont révélés beaucoup moins intéressants. Ne documentant pas ce type de transaction, la Chambre immobilière de Québec n'a pas voulu commenter les résultats de l'analyse.
Puisqu'il s'agit de cas par cas, difficile de se faire une tête sur les chances d'avoir du succès. L'économiste indique qu'il faut exécuter une estimation rigoureuse des coûts de rénovation et s'assurer que le prix d'achat est raisonnable afin de réaliser un flip immobilier avec brio. Acheter une propriété à un prix en dessous de la valeur des propriétés dans le quartier est souvent synonyme de réussite, ajoute-t-elle.
Les données de JLR permettent avant tout d'avoir une idée du prix potentiel de vente finale, en ajoutant quelque 30 %. «Si j'achète une propriété [unifamiliale] à 200 000 $, je peux me rendre à 260 000 $, mais si j'avais prévu mettre 75 000 $ en rénovation, ça ne fonctionnera peut-être pas!» illustre-t-elle.
Mme Fontaine croit d'ailleurs que puisque le marché s'est refroidi et qu'on prévoit toujours une éventuelle hausse des taux hypothécaires, les investisseurs vont s'éloigner des transactions risquées au cours des prochaines années.