Immeubles locatifs et cannabis: Les yeux tournés vers la Régie du logement

Le 15 janvier marquait un tournant pour les propriétaires immobiliers. Ils avaient jusqu’à cette date pour transmettre à leurs locataires un avis de modification aux baux existants pour interdire de fumer le cannabis. Les yeux sont aujourd’hui tournés vers la Régie du logement et son tribunal qui devra trancher les litiges.

Le locataire peut refuser la nouvelle clause, seulement pour des raisons médicales, dans les 30 jours suivant la réception de l’avis, soit la mi-février pour une réception le 15 janvier. Sans opposition, le bail est modifié.

Certains locataires se sont toutefois rebiffés, sans raison médicale. Ils remettent en doute le pouvoir des propriétaires de modifier un bail déjà signé. Dans une décision rendue à ce sujet en décembre par la Régie du logement, et dont Le Soleil a obtenu copie, le tribunal a donné droit au propriétaire d’agir comme il l’a fait et condamné le locataire à lui payer les frais judiciaires de 84 $.

«On a déjà des jugements. C’est satisfaisant de voir que ce n’est pas aussi long que des causes de fixation de loyer, qui prennent presque un an avant d’être entendues», souligne Hans Brouillette, directeur des affaires publiques de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ).

Billet du médecin

Quant aux litiges sur l’usage du cannabis à des fins thérapeutiques, beaucoup de défrichage reste à faire. «On entre un peu dans la question de la Charte des droits et libertés de la personne», indique Miriam Morissette, avocate associée chez Jolicoeur Lacasse, experte en immobilier résidentiel et santé mentale.

Me Morissette, qui plaidait un dossier sur le sujet récemment à la Régie, souligne que beaucoup d’éléments sont laissés à la discrétion du tribunal. Elle s’attend à des décisions très détaillées.

«Des deux côtés, on a des associations de propriétaires et de locataires qui suivent tout ça de très près.»

Elle et ses collègues demandent à la Régie d’encadrer les conditions qui peuvent permettre à quelqu’un de refuser la modification pour des raisons médicales.

«Il faut que le traitement approprié soit le cannabis et que le médecin recommande que le cannabis soit consommé par inhalation», illustre Me Morissette.

L’avocate a vu des prescriptions qui détaillaient une quantité en grammes par jour, une fréquence, une durée de traitement limitée. Le propriétaire pourrait donc réactiver l’interdiction une fois le traitement terminé.

«Il devrait aussi y avoir une preuve que le locataire ne peut pas fumer dehors. Si la personne est en chaise roulante avec une douleur chronique et qu’on lui a prescrit du cannabis inhalé, le propriétaire ne serait pas justifié de contester ce bien-fondé.»

Il existe d’autres façons de consommer du cannabis, ajoute l’avocate en énumérant les timbres, les vaporisateurs, l’huile, les suppositoires ou le cannabis transformable pour l’alimentation.

Elle plaide que ces modes de consommation réduisent les risques d’endommager les appartements. Sans compter les effets de la fumée secondaire et les odeurs qui peuvent nuire aux autres occupants.

Une minorité

Depuis la légalisation, «il n’y a pas de commentaires ou de chiffres qui nous permettent de mesurer une augmentation de la consommation», indique Hans Brouillette, de la CORPIQ. Mais selon lui, on parle pour le moment d’une «petite minorité» de gens.

Plusieurs propriétaires immobiliers ont d’ailleurs envoyé l’avis de modification au bail avant le 15 janvier par mesure «préventive».

Retardataires

La CORPIQ est très satisfaite de cette mesure législative, «qui a évité un paquet de problèmes», selon M. Brouillette. Mais «certains propriétaires se sont réveillés un peu tard», laisse-t-il tomber.

«Ils ne sont même pas encore conscients que leur droit d’interdire unilatéralement de fumer le cannabis vient d’expirer. Ils espéraient faire cette interdiction dans le cadre d’un simple renouvellement de bail annuel, avec l’augmentation de loyer.»

Une possibilité qui les place dans une situation délicate, poursuit M. Brouillette. Car en dehors de l’avis spécial, le locataire peut refuser sans devoir fournir de raisons médicales, et le tribunal pourrait lui donner raison.

«Pour la cigarette actuellement, quand un locataire a le droit de fumer, si le propriétaire veut l’interdire lors du renouvellement de bail, il vient quelque part menacer le maintien des lieux. La Régie n’accepte généralement pas ces modifications-là lors du renouvellement régulier. Pour le pot, est-ce que ce sera traité de la même façon?» questionne Jonathan Carmichael, organisateur communautaire au Bureau d’animation et information logement (BAIL).

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Cultivera, cultivera pas

Si le gouvernement fédéral permet de faire pousser jusqu’à quatre plants par résidence, actuellement au Québec, la loi interdit de cultiver du cannabis à domicile. «Mais cette loi est contestée, parce que la province n’avait pas le pouvoir de légiférer. Ça reste en suspens», nuance Me Miriam Morissette. Du côté de la CORPIQ, on mentionne que les policiers n’avaient pas une grande motivation à intervenir pour la culture de cannabis avant la légalisation. En auront-ils une maintenant? «C’est beaucoup de travail pour l’appareil judiciaire, pour appliquer une amende de 250 $ à 750 $», lance le porte-parole Hans Brouillette.

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Pas chez soi ni au parc

Le projet de loi numéro 2, du gouvernement du Québec, vise à interdire le cannabis dans tous les lieux publics, incluant les parcs et les terrains de jeux. Si les gens ne peuvent pas fumer à l’extérieur, est-ce qu’ils vont se rabattre sur leur logement? Voilà un enjeu à surveiller, selon la CORPIQ. À noter que selon la loi, il est interdit de fumer dans les aires communes des immeubles d’habitation et des résidences privées pour aînés, comme les cages d’escaliers.

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Saviez-vous que... 

Les effets du cannabis inhalé sont moins durables que ceux du cannabis ingéré? 

Selon la SQDC, fumer du cannabis procure 2 à 3 heures d’effets contre 4 à 12 heures dans le cas du cannabis ingéré (huile, atomiseur oral et pilule). Un argument pour ceux qui luttent contre la fumée secondaire dans leur environnement. Par ailleurs, l’apparition des effets survient 90 secondes à 5 minutes après l’inhalation contre 30 à 90 minutes, voire jusqu’à 3 heures, après l’ingestion.

Statistique Canada piste les traces de THC dans les égouts?

Une fois le cannabis métabolisé par l’organisme, des traces de THC perdurent dans les excréments humains. On peut alors recueillir et analyser des échantillons dans des usines de traitement des eaux usées, une méthode qui a fait ses preuves en Europe. Pour mesurer la quantité de marijuana consommée par les Canadiens chaque année, Statistique Canada a lancé la collecte en novembre 2017.

«On voulait commencer le plus tôt possible pour avoir des échantillons avant la légalisation, prévue pour juillet au départ», signale le porte-parole Anthony Peluso. La collecte se poursuit, la deuxième semaine de chaque mois, de façon ininterrompue, dans 15 usines de traitements des eaux à Montréal, à Vancouver, à Toronto, à Halifax et à Edmonton.

Viviane Yargeau fait de la recherche sur les eaux uséesà l’Université McGill.

«L’urine ne ment pas», confiait en mars à La Presse Viviane Yargeau, professeure en génie chimique à l’Université McGill qui participe à l’étude. 

Il est toutefois trop tôt pour tirer des conclusions et dire si la légalisation du cannabis a changé les habitudes des Canadiens. «Nous sommes encore au stade exploratoire. On regarde d’autres drogues aussi, qui se comportent de façon différente», indique M. Peluso.

Sources : SQDC, Statistique Canada, La Presse canadienne, La Presse