Huit questions avant d'acheter un condo

Ils poussent comme des champignons, sont sur toutes les lèvres et représentent la nouvelle génération de la maison unifamiliale. Ce sont les condos. Et bien que très populaires, les condos se heurtent à un marché d'acheteurs pour qui les réalités de la copropriété sont souvent trop peu familières. Avant de se lancer dans l'achat d'une vie, des questions s'imposent.
1. Suis-je fait pour demeurer dans un condo?
La vie en copropriété apporte son lot de balises et d'interdits. Et plus le condo est luxueux, plus les balises sont nombreuses, selon Yves Joli-Coeur, avocat spécialisé en droit de la copropriété. «Ça peut aller jusqu'à la qualité des revêtements de sol. Certaines déclarations de copropriété interdisent les revêtements de sol durs. [...] Si vous êtes allergique à ce genre d'encadrement-là, vaut mieux ne pas acheter de condo.»
2. Est-ce que j'ai besoin d'un courtier immobilier pour m'acheter un condo?
La présidente de la Chambre immobilière de Québec, Luce Fecteau, soutient que «l'achat le plus difficile à faire dans le monde immobilier est celui d'un condo». Dans cette optique, l'assistance d'un courtier immobilier prend tout son sens.
Selon Me Joli-Coeur, «vendre un appartement en copropriété présente plusieurs difficultés et nécessite des connaissances techniques et juridiques. Aucune loi ne vous oblige à le faire. Cela dit, le courtier immobilier représente une valeur ajoutée pour le déroulement de la transaction car il a des obligations de vérification, d'information et de conseil. Il prépare des documents nécessaires à la transaction [contrat de courtage, déclaration du vendeur, demande de renseignements, etc.]. Il doit utiliser des formulaires obligatoires et veiller à ce que les droits et obligations des parties à une transaction soient consignés par écrit et que cet écrit reflète leur volonté.»
3. Est-ce que j'ai besoin d'un condo avec piscine, stationnement, gymnase, etc.?
Cette question doit être posée assez tôt dans le processus de réflexion, car sa réponse aura un impact sur le type de condo recherché. «Il y a un coût à tout ça», rappelle d'ailleurs MeJoli-Coeur.
4. Devrais-je acheter un condo en copropriété divise ou indivise?
Le condo en copropriété divise est la forme la plus connue. Le condo en copriété indivise s'obtient dès que deux personnes ou plus sont propriétaires d'un bien. C'est le cas par exemple lorsqu'un frère et une soeur héritent du logement de leur parent à son décès.
Il existe peu d'avantages à acquérir un condo en copropriété indivise. «Si on achète dans l'indivise, c'est qu'on n'a pas le choix», soutient Me Joli-Coeur. En effet, il n'y a pas de déclaration de copropriété, document dans lequel sont énoncés les droits et les devoirs des copropriétaires et des administrateurs. Il peut y avoir une convention d'indivision, mais ce n'est pas obligatoire.
Et si aucune clause reportant le partage n'est portée à l'écrit, n'importe quel copropriétaire peut demander la fin de l'indivision et le partage du bien, donc la vente de l'immeuble, sans le consentement des autres. «C'est un régime de droit assez insécurisant!», dénonce Yves Joli-Coeur.
5. Ai-je une mise de fonds suffisante pour m'acheter un condo en copropriété indivise?
L'achat d'un condo en copropriété indivise nécessite une mise de fonds très élevée, rappelle Me Joli-Coeur. «Ça prend 25 % de mise de fonds dans l'indivise, tandis que dans le divise, la mise de fonds peut être de 5 %.»
6. Les charges communes exigées sont-elles trop élevées?
Les charges communes sont les frais mensuels payés par chaque copropriétaire pour les dépenses communes et les travaux d'entretien. Elles incluent également les frais à débourser pour le fonds de prévoyance, destiné aux réparations majeures. «L'objectif du fonds de prévoyance : éviter que les générations futures payent pour les jouissances que vous avez aujourd'hui», explique Yves Joli-Coeur.
Luce Fecteau appelle à la prudence lorsque des charges communes basses sont offertes. «Il faut vraiment faire attention.» Et Yves Joli-Coeur l'appuie. «Il y a un principe de base dans la vie : on en a pour notre argent. Si on paye le petit prix, on en a pour le petit prix. Des petits frais de condo égalent généralement un sous-financement de l'entretien du bâti et un sous-financement du fonds de prévoyance. À quelque part, quelqu'un va payer pour. Et c'est comme un billet de loto, ça se peut que ça soit nous.»
Avant l'achat, il est donc essentiel de se renseigner sur le pourcentage des charges communes qui sera investi dans le fonds de prévoyance.
7. Est-ce que je devrais acheter un condo neuf ou usagé?
Acheter dans le neuf à Québec relève de la profession de foi, selon Yves Joli-Coeur. Bien sûr, le choix des finis et de la décoration peut être avantageux, mais ce n'est rien en comparaison aux déceptions possibles à la livraison du condo. Superficie plus petite que promise, vices de construction, mauvaise insonorisation, les exemples sont nombreux.
Le Plan de garantie de maisons neuves, qui définit des protections auxquelles l'acheteur est en droit de s'attendre, devient dans ce cas un incontournable. «Sans ce Plan de garantie, on peut bien s'en sortir si on tombe sur la perle rare ou sur le bon entrepreneur», précise Me Joli-Coeur.
8. Lors de l'achat d'un condo neuf, comment savoir que la superficie promise sera respectée?
En ce qui concerne la superficie du condo, l'acheteur doit faire la différence entre les superficies brutes et nettes, et doit demander au promoteur laquelle est indiquée dans le Plan de garantie. «Si on n'a pas de réponse, on est à la mauvaise adresse. Il faut aller ailleurs», assure-t-il.
Ce problème potentiel ne se présente pas dans le cas d'un condo usagé. Et bien que ce type de copropriété laisse moins de place aux mauvaises surprises, l'acheteur doit rester prudent. Me Joli-Coeur recommande de rendre conditionnelle l'offre d'achat à l'inspection des lieux et d'une série de documents sur la gestion de la copropriété, notamment les budgets des dernières années, les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires et l'état du fonds de prévoyance.