Ajout d'un étage: agrandir au lieu de partir

La famille s'agrandit et vous commencez à vous sentir à l'étroit? Vous rêvez d'une demeure bigénérationnelle où vous pourriez vivre avec vos parents vieillissants? Pourtant, vous n'avez aucune envie de quitter votre maison et votre quartier... Ajouter un étage à votre habitation actuelle pourrait bien être la solution.
L'ajout d'étage gagne en popularité depuis quelques années, constate Guy Simard, conseiller technique en bâtiment pour l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (APCHQ). L'option est intéressante pour des gens qui souhaitent aménager des chambres à l'étage ou encore ajouter un logement. Celui-ci pourra alors accueillir des membres de la famille ou être loué pour fournir un revenu supplémentaire au propriétaire. Règle générale, l'investissement en vaut la chandelle. La maison ainsi métamorphosée voit sa valeur marchande exploser. «C'est intéressant parce qu'une maison va changer de valeur complètement. Surtout si ça devient un deux logements. Ça fait un bon revenu pour un propriétaire», précise M. Simard.
L'entrepreneur Sébastien Bilodeau, président de Plan B Construction, abonde dans le même sens. L'entreprise a fait de ce type de projets une spécialité depuis 2010, sa filiale Ajout d'étage Québec ayant réalisé une cinquantaine de projets. Avec les terrains qui se font rares et souvent de plus en plus petits, il est souvent moins coûteux de modifier sa propre demeure que d'en construire une neuve, voire de déménager, croit M. Bilodeau. Ça permet aussi de conserver ses acquis : un sous-sol fini, un patio, du terrassement ou un cabanon. «Déménager et refaire toute une nouvelle maison, ça coûte beaucoup plus cher que d'investir où on reste», remarque lui aussi Nicolas Patry, propriétaire de RénoConstrux. Même si les rénovations font gonfler l'hypothèque, «le logement qu'on va louer en haut va rapporter plus que ce que ça a coûté à faire», estime-t-il.
Toutes les maisons peuvent-elles recevoir un deuxième étage? Ça ne pose aucun problème dans la grande majorité des cas, observent les deux entrepreneurs. Certaines vérifications doivent tout de même être effectuées. Premièrement, il faut voir si le zonage permet deux étages dans votre secteur ou, lorsque ça s'applique, deux logements. Les marges latérales, avant et arrière du bâtiment seront analysées. Vous n'aurez toutefois pas à vous casser la tête avec les normes. Les entrepreneurs rencontrés par Le Soleil se chargent de faire les vérifications et de demander les permis. Par ailleurs, les demeures avec des fondations de béton coffré (ou coulé) sont idéales. «Si c'est des blocs de béton, on est capable de faire quelque chose. Ça coûte un peu plus cher. Mais il y a une ou deux maisons où on a fait faire une ceinture autour du bloc de béton», raconte Sébastien Bilodeau. Les maisons construites sur pilotis ou encore sur des pieux ne sont pas de bonnes candidates.
M. Bilodeau a voulu rassembler sous un même toit, dans ses locaux de Saint-Émile, tous les services pour le client : consultation, plans, démarchage hypothécaire, courtier immobilier (s'il faut vendre la maison des beaux-parents qui viendront habiter dans la nouvelle maison bigénérationnelle, par exemple). En sortant de la première consultation, le client sait déjà si le projet est faisable et a un aperçu du coût du projet.
Il faut compter environ trois mois de préparation, pour bien établir les besoins, concevoir les plans, demander et recevoir les permis, estime Nicolas Patry, de RénoConstrux. On comptera ensuite de deux à trois mois de construction, indique-t-il. Si on ne fait qu'ajouter des chambres et une salle de bain, le temps de construction sera moins long que s'il faut construire un logement complet avec une entrée indépendante. Chez Ajout d'étage Québec, on parle d'un délai de construction qui oscille en général entre six à huit semaines, trois mois au maximum.
Combien ça coûte?
Combien coûte un étage supplémentaire? Tous les projets sont différents et les montants peuvent donc varier grandement. Chez Ajout d'étage Québec, le coût moyen oscille entre 115 000 $ et 150 000 $ pour une superficie de 900 à 1000 pieds carrés. RénoConstrux indique qu'il faudra prévoir environ 135 $ le pied carré. Ce sont donc 135 000 $ pour un bungalow standard de 1000 pieds carrés, lorsque l'on veut convertir l'espace en logement ou encore en maison bigénérationnelle. Si l'agrandissement ne compte que des chambres et une salle de bain, la dépense est un peu moindre, à environ 125 000 $. Ces montants sont taxables. Vous aurez toutefois droit à un remboursement de la TPS (36 % maximum) et de la TVQ (50 % maximum) si vous remplissez certaines conditions.
Les projets sont en général clés en main : les plans, le revêtement et la finition intérieure sont inclus. Par contre, si vous êtes bricoleur, il peut être possible de ne payer que pour la structure. Vous pourrez ensuite terminer les rénovations à votre rythme et possiblement à moindre coût.
Ce type de travaux peut être effectué toute l'année. La pluie est l'ennemie numéro un puisque la maison se retrouve sans toit au moment de l'ajout. «Ces temps-ci, il mouille beaucoup plus, alors on choisit notre journée!» explique Nicolas Patry. La neige est moins problématique.
Un étage de plus... en une journée
L'offre est alléchante et intrigante : un nouvel étage monté en une journée? C'est ce que propose l'entreprise Ajout d'étage Québec à ses clients depuis sa création en 2010.
Évidemment, il ne s'agit que de la coquille, de la structure. Mais l'idée est de s'assurer que la maison reste étanche et soit le moins possible exposée aux intempéries. Il faut pour ça une synchronisation exemplaire, une grue et une véritable armée de travailleurs. Si vous pouvez rester dans votre résidence pendant les travaux, il vous faudra sortir de la maison lors de la journée de l'ajout de la structure, par précaution.
Quelques jours avant l'ajout, la maison est préparée pour recevoir le deuxième étage : on démantèle le revêtement extérieur, on monte les échafaudages et on fabrique la nouvelle toiture. Cette dernière est construite sur le terrain. Sur quelque 50 projets, la toiture d'un seul domicile n'a pas pu être construite sur le sol par manque d'espace, précise Sébastien Bilodeau, d'Ajout d'étage Québec. Voici un aperçu des étapes lors du jour J (voir le montage photos).
Dans les jours et les semaines qui suivent, il faudra ensuite poser les portes et les fenêtres, faire le scellement extérieur, le revêtement, la division des pièces et finalement la finition intérieure.
Plusieurs méthodes
RénoConstrux affirme aussi pouvoir faire des ajouts en une journée. Mais cette méthode ne sera pas privilégiée chaque fois. Nicolas Patry estime que cette technique est plus coûteuse et que tous les terrains ne permettent pas de construire un toit au sol. Il facture environ 5000$ ou 6000 $ de plus pour utiliser cette technique plutôt qu'une méthode dite traditionnelle. «Il y a différentes techniques, on s'adapte un, selon le budget, et deux, selon le terrain et la maison», fait valoir M. Patry.
Lorsque les travaux sont faits de façon plus conventionnelle, l'équipe fait la démolition puis construit le plancher la première journée. Le tout est couvert au cas où il y aurait de la pluie. Le jour suivant, les murs et la structure de la toiture sont montés. Si le bardeau n'a pas encore été posé, l'entreprise mettra alors des membranes autocollantes pour s'assurer de l'étanchéité. Le bardeau est installé la troisième journée et l'ajout est ainsi complété, explique M. Patry.
Étonnante transformation
En regardant les photos de projets terminés, un constat saute aux yeux : les bungalows auxquels on ajoute un étage sont méconnaissables, totalement métamorphosés. En général, le revêtement des maisons sera refait, des pignons ou d'autres détails ajoutés, donnant un look complètement transformé. Des fenêtres seront ajoutées en symétrie avec celles existantes pour créer un tout harmonieux. Certains propriétaires vont même pousser plus loin les rénovations. Le président d'Ajout d'étage Québec, Sébastien Bilodeau, explique qu'en déménageant les chambres à l'étage, certains propriétaires vont profiter de l'espace gagné pour reconfigurer le rez-de-chaussée. Ils peuvent ainsi abattre des murs et faire un espace à aire ouverte.