Projets résidentiels – automne 2018

Taux d’intérêt: la hausse commence à peser lourd sur le marché immobilier

Il fallait s’y attendre! Avec le resserrement des règles hypo­thécaires qui, depuis le début de l’année, oblige tous les emprunteurs à faire la preuve qu’ils seraient en mesure de faire face à une hausse de 2% des taux d’intérêt, la table était mise pour que la Banque du Canada augmente progressivement son taux directeur. Ce qu’elle a fait à trois reprises depuis le début de l’année afin d’être en phase avec la Réserve fédérale américaine.

La Banque du Canada a ouvert la porte à d’autres hausses pour con­­tenir l’inflation, alors que l’éco­nomie canadienne tourne à plein régime. Toutefois, plusieurs analystes voient déjà poindre à l’ho­ri­zon les premiers signes d’un ralentissement économique, dont le groupe des Services-conseils en économie de Deloitte.

Les économistes de cette firme soutiennent en effet que le cycle de forte croissance qui exerce une pression inflationniste sur l’éco­nomie nord-américaine est sur le point de se terminer. «Tout indique que le cycle économique nord-américain tire à sa fin, du mar­ché des capitaux haussier record aux États-Unis aux faibles taux de chômage, en passant par la hausse des taux des banques centrales », fait valoir l’économiste en chef chez Deloitte Canada, Craig Alexander. 

La propriété moins accessible

La firme JLR, qui a établi un indice d’accessibilité à la propriété pour le Québec, note que l’accessibilité à la propriété ne fait que reculer depuis quelques mois. Ainsi, pour le mois d’août 2018, la valeur de l’indice était de 92,1, en baisse de 5,7% par rapport à août 2017. Cette baisse est dû au fait que le prix médian des propriétés et les taux d’intérêt augmentent plus rapi­dement que les salaires. On espère que l’actuelle pénurie de main-d’œuvre aura éventuelle­ment pour effet de créer des pressions à la hausse sur les salaires, ce qui permettrait de compenser en partie la hausse des taux d’intérêt. La baisse d’impôt de 1000$ par fa­mille promise par François Legault durant la campagne électorale grâce aux surplus budgétaires offrirait également un répit tant aux actuels propriétaires qu’aux couples qui souhaitent
acquérir une première maison.

D’après un rapport de PwC Canada et de l’Urban Land Institute (ULI), la proportion du revenu des ménages canadiens nécessaire pour couvrir le coût d’une maison unifamiliale a atteint 53,5% au premier trimestre de 2018. C’est la ville de Vancouver qui arrive en tête de peloton à ce chapitre avec un pourcentage de 119,3%. 

Sommet des mises en chantier

Selon un rapport de l’Association des professionnels de la cons­truc­tion et de l’habitation du Québec (APCHQ), le nombre de mises en chantier pour le premier semestre de 2018 a connu une augmen­tation de 18% par rapport à la même période en 2017 avec 19317 nouveaux logements, ce qui constitue un sommet depuis 2011. Cette croissance est cependant en grande partie attribuable au segment des logements locatifs, dont les mises en chantier ont crû de 37% au Québec pendant cette période. « Presque un logement locatif sur trois est classé comme résidence pour personnes âgées», a relevé Georges Lambert, directeur du service économique de l’APCHQ. Le mégachantier du Phare, qui s’amorcera en 2019, devrait avoir un impact favorable sur les mises en chantier dans la région de Québec au cours des prochaines années.

Des signes inquiétants

Dans son analyse de l’activité immobilière de septembre 2018, la firme JLR fait état de la plus faible augmentation des ventes cumulatives au Québec depuis trois ans. Les ventes de résidences ont même enregistré un recul important en septembre. Avec la plus récente hausse des taux d’intérêt, on peut difficilement croire que les ventes de résidences iront en augmentant au cours des prochains mois à moins que d’autres facteurs économiques favorables n’entrent en jeu. 

Malgré tout, certains demeurent optimistes quant aux perspectives du marché immobilier qué­bécois. C’est le cas de l’Étude sur le prix des maisons et les prévisions du marché de Royal LePage, qui mesure l’appréciation des prix des maisons sur 12 mois. «La récente performance du Québec s’est classée parmi les plus impression­nan­tes au pays, se réjouit Phil Soper, président et chef de la direction de Royal LePage. La province est bien positionnée pour surmonter les effets des hausses de taux d’intérêt.»