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Projets résidentiels – automne 2018

Taux d’intérêt: la hausse commence à peser lourd sur le marché immobilier

Il fallait s’y attendre! Avec le resserrement des règles hypo­thécaires qui, depuis le début de l’année, oblige tous les emprunteurs à faire la preuve qu’ils seraient en mesure de faire face à une hausse de 2% des taux d’intérêt, la table était mise pour que la Banque du Canada augmente progressivement son taux directeur. Ce qu’elle a fait à trois reprises depuis le début de l’année afin d’être en phase avec la Réserve fédérale américaine.

La Banque du Canada a ouvert la porte à d’autres hausses pour con­­tenir l’inflation, alors que l’éco­nomie canadienne tourne à plein régime. Toutefois, plusieurs analystes voient déjà poindre à l’ho­ri­zon les premiers signes d’un ralentissement économique, dont le groupe des Services-conseils en économie de Deloitte.

Les économistes de cette firme soutiennent en effet que le cycle de forte croissance qui exerce une pression inflationniste sur l’éco­nomie nord-américaine est sur le point de se terminer. «Tout indique que le cycle économique nord-américain tire à sa fin, du mar­ché des capitaux haussier record aux États-Unis aux faibles taux de chômage, en passant par la hausse des taux des banques centrales », fait valoir l’économiste en chef chez Deloitte Canada, Craig Alexander. 

La propriété moins accessible

La firme JLR, qui a établi un indice d’accessibilité à la propriété pour le Québec, note que l’accessibilité à la propriété ne fait que reculer depuis quelques mois. Ainsi, pour le mois d’août 2018, la valeur de l’indice était de 92,1, en baisse de 5,7% par rapport à août 2017. Cette baisse est dû au fait que le prix médian des propriétés et les taux d’intérêt augmentent plus rapi­dement que les salaires. On espère que l’actuelle pénurie de main-d’œuvre aura éventuelle­ment pour effet de créer des pressions à la hausse sur les salaires, ce qui permettrait de compenser en partie la hausse des taux d’intérêt. La baisse d’impôt de 1000$ par fa­mille promise par François Legault durant la campagne électorale grâce aux surplus budgétaires offrirait également un répit tant aux actuels propriétaires qu’aux couples qui souhaitent
acquérir une première maison.

D’après un rapport de PwC Canada et de l’Urban Land Institute (ULI), la proportion du revenu des ménages canadiens nécessaire pour couvrir le coût d’une maison unifamiliale a atteint 53,5% au premier trimestre de 2018. C’est la ville de Vancouver qui arrive en tête de peloton à ce chapitre avec un pourcentage de 119,3%. 

Sommet des mises en chantier

Selon un rapport de l’Association des professionnels de la cons­truc­tion et de l’habitation du Québec (APCHQ), le nombre de mises en chantier pour le premier semestre de 2018 a connu une augmen­tation de 18% par rapport à la même période en 2017 avec 19317 nouveaux logements, ce qui constitue un sommet depuis 2011. Cette croissance est cependant en grande partie attribuable au segment des logements locatifs, dont les mises en chantier ont crû de 37% au Québec pendant cette période. « Presque un logement locatif sur trois est classé comme résidence pour personnes âgées», a relevé Georges Lambert, directeur du service économique de l’APCHQ. Le mégachantier du Phare, qui s’amorcera en 2019, devrait avoir un impact favorable sur les mises en chantier dans la région de Québec au cours des prochaines années.

Des signes inquiétants

Dans son analyse de l’activité immobilière de septembre 2018, la firme JLR fait état de la plus faible augmentation des ventes cumulatives au Québec depuis trois ans. Les ventes de résidences ont même enregistré un recul important en septembre. Avec la plus récente hausse des taux d’intérêt, on peut difficilement croire que les ventes de résidences iront en augmentant au cours des prochains mois à moins que d’autres facteurs économiques favorables n’entrent en jeu. 

Malgré tout, certains demeurent optimistes quant aux perspectives du marché immobilier qué­bécois. C’est le cas de l’Étude sur le prix des maisons et les prévisions du marché de Royal LePage, qui mesure l’appréciation des prix des maisons sur 12 mois. «La récente performance du Québec s’est classée parmi les plus impression­nan­tes au pays, se réjouit Phil Soper, président et chef de la direction de Royal LePage. La province est bien positionnée pour surmonter les effets des hausses de taux d’intérêt.» 

Projets résidentiels automne 2018

Le St-Moritz: une nouvelle façon d’habiter la ville

Dès mars 2019, le St-Moritz accueillera ses locataires, vous permettant ainsi d’habiter la ville avec tous ses avantages dans un cadre enchanteur. Des condos locatifs soignés, des espaces communs conviviaux et variés et la proximité des commerces: le St-Moritz s’inscrit dans une planification urbaine de développement durable réfléchi.

Vivre, travailler et se divertir à distance de marche est une vision attirante. Le St-Moritz vous offre cette chance grâce à une équipe spécialisée en développement et à des professionnels du marché immobilier. Ils ont élaboré ce projet dans une perspective qui corres­pond à la vision de la ville de Québec et à celle des citoyens du quartier Montcalm.

La qualité de vie au centre des préoccupations

«Nous sommes parmi les seuls en Haute-Ville à offrir une piscine sur le toit sans obstruction de vue avec une exposition complète à l’ensoleillement. Notre lounge avec foyer et la salle de gym au deuxième étage sont des espaces de choix avec une vue imprenable sur les Jardins du St-Moritz accessibles à tous les résidents», explique Sylvain Lavoye, qui possède une expérience de plus de trente années en immobilier dont les dix dernières furent consacrées pres­que exclusivement au déve­loppement de projets à usage mixte en milieux urbains.

Le promoteur insiste sur la qualité des espaces communs. Vous allez tomber en amour avec ce lieu où vous pourrez cocher facilement tous les critères de qualité de vie que vous recherchez. Situé à l’angle de la rue Belvédère et du boulevard René-Lévesque, le St-Moritz est proche de tous les services du quotidien, pharmacie, écoles, bibliothèque, épicerie…

«L’avenir passe par ce type de développement. Notre cadre de vie, notre milieu de travail et nos lieux de divertissements doivent se rapprocher si nous voulons garder une ville vivante qui ne soit pas totalement engorgée par la circulation automobile et le manque de stationnement», poursuit Sylvain Lavoye.

Projets résidentiels – automne 2018

Les condos se vendent bien au centre-ville

Depuis quelques années, on ne parle que du marché des condominiums qui va mal à Québec : on en a trop construit et on est maintenant aux prises avec une trop grande quantité d’unités invendues, ce qui a un impact à la baisse sur les prix du marché. Dans un article publié en janvier, la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) faisait état d’un ratio de 19 copropriétés par acheteur sur le marché.

Un problème de banlieue

Selon le promoteur Yves Doyon, la SCHL omet toutefois de faire certaines distinctions importantes dans le marché de la grande région de Québec. «Il semble y avoir un certain inconfort politique de la part de la SCHL à cibler certains secteurs tels que Lebourgneuf, Charlesbourg ou Beauport par crainte de froisser quelqu’un, soutient-il. Le problème lié à la surconstruction sans prévente touche exclusivement ces sec­teurs en périphérie.»

«Au cours des deux dernières années, tous les projets de copropriétés situés dans les quartiers centraux tels que Montcalm, Sillery, le Vieux-Port et le Vieux-Québec se sont entièrement vendus», renchérit M. Doyon. Il cite en exem­ple ses propres projets de développement, dont le Domaine de Sillery qui en est à sa deuxième phase et iLoft+ qui entre dans sa troisième phase. «La majorité des unités sont déjà vendues», indique-t-il.

Il faut avouer que les immeubles en copropriété sont mieux adap­tés au centre-ville, là où la den­si­fi­cation est très élevée, que dans les banlieues, qui n’ont pas les mêmes contraintes d’es­pace. Les gens qui résident en péri­phérie sont davantage des jeunes fa­milles qui préfèrent vivre dans un bungalow ou dans un jumelé.

En fait, le plus grand défi auquel font face les promoteurs qui déve­­loppent des projets résidentiels au centre-ville est le manque de terrains disponibles. La conversion d’anciens édifices religieux fait partie des solutions à ce problème

Projets résidentiels – automne 2018

Emprunter pour « raper »

Alors qu’il est de plus en plus diffi­cile de devenir propriétaire, les jeunes milléniaux doivent faire preu­ve de ténacité et de créativité.

Si certains se tournent volontiers vers la location afin de ne pas perdre leur liberté, d’autres s’accro­chent à leur rêve contre vents et marées. Dans un marché immobilier qui continue de croître à la faveur du plein-emploi et d’une économie prospère, ils n’ont pas une seconde à perdre.

Une stratégie pour y parvenir plus rapidement consiste à emprunter le montant maximal de cotisation REER auquel ils ont droit et de déposer ce montant dans un REER pendant au moins 90 jours. Ils pourront ensuite se prévaloir de ce montant dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (RAP) et utiliseront leur remboursement d’impôt comme mise de fonds pour l’acquisition d’une propriété. Ils disposeront ensuite de 15 ans pour rembourser leur REER.