La fiscalité de l’immobilier

Entre croyances et réalités

En dépit des majorations récentes du taux directeur, l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier ne se dément pas dans les régions de Québec et de Lévis. Alimenté par des conditions de financement avantageuses, ce marché connaît, depuis une décennie, des hausses de valeurs constantes, et ce, dans toutes les catégories d’immeuble.

Tout investisseur immobilier souhaite faire le plus de profit possible tout en réduisant au minimum son impôt à payer. Composante incontournable de l’équation, la fiscalité représente une réalité complexe et évolutive. Comme autant de pistes de réflexion, regard sur trois croyances répandues accompagnées des précisions qui s’imposent.    

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Résider un an et un jour pour éviter d’être imposé

Une transaction immobilière peut générer deux types de bénéfice: du revenu d’entreprise ou du gain en capital. Plusieurs croient, à tort, que s’ils achètent une maison dans le but de spéculer (achat/revente), ils n’auront aucun impôt à payer dans la mesure où ils habitent la résidence pendant au moins un an et un jour. La durée de détention ne détermine pas en soi la qualification du revenu généré lors de la vente d’une propriété que l’on occupe.

Dans l’esprit de la plupart des personnes, la vente d’une maison dans laquelle elles résident n’est pas imposable. En réalité, la vente est imposable, mais il existe une déduction sur le gain en capital généré lors de la vente d’une propriété dite principale (que l’on habite). Tout réside dans l’intention: si c’est la revente, il s’agit d’une activité commerciale qui engendre un revenu d’entreprise et non un gain en capital. La déduction ne peut pas alors s’appliquer.

Me Maurice Mongrain, président de l’Association de planification ­fiscale et financière (APFF)

«Prenons le cas d’un individu qui fait de la rénovation et qui achète des maisons qu’il retape à temps perdu pour ensuite les occuper et les revendre après six mois. S’il le fait à répétition, ça devient de la spéculation et donc une activité d’entreprise imposable, illustre Me Maurice Mongrain, président de l’Association de planification fiscale et financière (APFF). Ceci dit, c’est tout le contexte qu’il faut analyser, car il peut y avoir des situations particulières.»

Sachant que 100% du revenu d’entreprise est imposable, comparativement à 50% pour un gain en capital, la qualification du revenu revêt une importance déterminante, mais ne dépend aucunement du véhicule (une société ou un particulier) par lequel la transaction est effectuée. Le délai n’est ainsi qu’un facteur parmi tant d’autres pour qualifier la nature du revenu généré. On retiendra que c’est l’intention à l’achat qui fait foi de tout.


Vendre à un dollar ou donner: du pareil au même!

Nombreux sont ceux qui associent faussement vente à un dollar et donation, croyant que l’impact fiscal est le même. Pour faciliter la compréhension, prenons l’exemple d’une mère vieillissante qui décide, pour un dollar, de céder à sa fille sa résidence principale acquise il y a 35 ans au coût de 95 000$. L’immeuble, qui vaut aujourd’hui 305 000$, n’est grevé d’aucun prêt hypothécaire et la fille, qui a déjà une maison, envisage de le louer à des tiers. 

En vertu des règles fiscales, la mère, même si elle s’est départie de sa propriété pour un montant d’un dollar, sera présumée l’avoir vendue à sa juste valeur marchande, soit 305 000$. Par conséquent, elle déclarera un gain en capital de 210 000 $ (305 000$ - 95 000$). Comme elle a droit à la déduction en capital sur sa résidence principale, aucun impôt ne sera exigé. Pour la mère, pas de souci, mais la fille risque gros dans l’aventure. 

En effet, en supposant qu’elle loue l’immeuble et choisit de le revendre quelques années plus tard, la fille devra s’imposer sur la différence entre la juste valeur marchande à ce moment et le coût d’acquisition d’un dollar, même si, au moment où elle a acheté le bien, ce dernier valait 305 000$. Puisque l’impôt est calculé sur la plus-value, une somme non négligeable est en jeu et le duo aurait ici eu avantage à user de la plus grande prudence.

«Il faut que la fille prouve la valeur marchande au jour où elle a reçu la maison de sa mère, commente Me Mongrain. Je lui aurais suggéré de réserver quelques centaines de dollars pour retenir les services d’un évaluateur et de conserver le rapport dans ses dossiers. Il est préférable d’avoir le vrai prix, parce que lors du calcul du gain en capital, cela fait une énorme différence. Une forte somme sera à verser; il vaut la peine d’être bien informé.»       


Constituer une compagnie égale taxe sur le capital

Au fil du temps, la fiscalité évolue et les manières de détenir un immeuble se transforment également. Il n’y a encore pas si longtemps, il était déconseillé de détenir des immeubles par l’entremise d’une compagnie puisqu’une taxe sur le capital était applicable au Québec. Ce n’est plus le cas aujourd’hui mais, une fois de plus, la confusion existe. Il convient pour tout investisseur de ne pas confondre la transaction et le véhicule utilisé pour la réaliser. 

Ainsi, une transaction conclue par une société, communément appelée une compagnie, ne devient pas forcément taxable. S’il s’agit d’une transaction taxable, par exemple la vente d’un immeuble non résidentiel, peu importe le véhicule par lequel on l’effectue, la transaction restera taxable. À l’inverse, une transaction non taxable, la vente d’un immeuble résidentiel non neuf à titre d’exemple, demeurera non taxable bien que concrétisée par une société.

Me Bernard Roy, associé au cabinet Langlois

«À des fins fiscales, j’ajouterais qu’un individu qui fait construire un immeuble neuf n’a peut-être pas avantage à constituer une compagnie si des pertes sont générées les premières années, soulève le président de l’APFF. Si ces pertes sont dans la compagnie, il ne pourra pas les employer, alors que s’il possède l’immeuble personnellement, il aura la possibilité de réduire ses revenus provenant d’autres sources. Tout est une question de contexte.» 

«On doit évidemment toujours s’interroger au sujet de ce qui va gouverner le choix du mode de détention d’actifs immobiliers, intervient Me Bernard Roy, associé au cabinet Langlois avocats. La réponse n’est pas unique et dépend des investisseurs impliqués, de même que des objectifs poursuivis. C’est très différent si on a un portefeuille détenu par des sociétés existantes ou s’il s’agit d’une entreprise familiale qui décide d’investir dans l’immobilier.» 

Les clauses d’un bail à ne pas négliger

Au-delà du loyer, plusieurs clauses d’un bail commercial, parfois d’apparence «standard» ou anodine, peuvent avoir un impact financier pour les parties et méritent attention. Coup d’œil avec Me Karine Dionne, associée chez Stein Monast.

Me Karine Dionne, associée chez Stein Monast

Qu’il s’agisse de la manière de décrire et de mesurer les lieux loués – certaines façons de décrire ou de mesurer les lieux loués ayant pour effet de faire payer un loyer pour une partie des espaces communs, partagés par l’ensemble des locataires – ou de la description de ce qui est ou non contenu dans les frais d’exploitation payables par le locataire, ou encore de la façon de prévoir l’exécution des améliorations locatives, il y a des impacts financiers bien réels que les parties doivent connaître afin d’éviter les mauvaises surprises.

«Concernant les nouvelles clauses découlant de la légalisation du cannabis, l’impact s’est plutôt fait sentir du côté des immeubles résidentiels, loués ou détenus en copropriété divise, plutôt que du côté des propriétés commerciales, et ce, fort probablement en raison des endroits où la loi québécoise interdit de fumer le cannabis», laisse entendre Me Dionne.