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François Bourque
Le Soleil
François Bourque
Ce ne sont pas seulement les hôtels qui vont perdre de la valeur, mais aussi les grands centres commerciaux, immeubles à bureaux, salles de spectacles, bars, restaurants, etc. Sans parler des équipements publics comme les revenus ont chuté de 90 %, ce qui va tirer sa valeur vers le bas.
Ce ne sont pas seulement les hôtels qui vont perdre de la valeur, mais aussi les grands centres commerciaux, immeubles à bureaux, salles de spectacles, bars, restaurants, etc. Sans parler des équipements publics comme les revenus ont chuté de 90 %, ce qui va tirer sa valeur vers le bas.

«Robin des Bois» et le méchant shérif de la pandémie

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CHRONIQUE / La Ville de Québec refuse d’en discuter publiquement, mais le train s’en vient et risque de frapper fort.

La pandémie va entraîner une baisse de la valeur des hôtels, centres commerciaux, édifices à bureaux et certains autres immeubles non résidentiels.

On en connaîtra l’ampleur exacte dans le nouveau rôle d’évaluation que Québec déposera à la mi-­septembre. Mais on sait déjà que plusieurs secteurs seront en baisse, ce qui a priori va priver la Ville d’importants revenus de taxes.

Inversement, la pandémie aura épargné et parfois favorisé les entreprises de transport, le secteur industriel et manufacturier, les grandes surfaces, les technos, etc. La valeur de ces immeubles sera en hausse.

Le résultat net pour l’ensemble du non résidentiel risque cependant d’être négatif.

«Je ne crois pas que les hausses de valeur vont compenser les baisses», prévient Yves Godin, vice-président exécutif de Groupe Altus, qui a pour clients de grands propriétaires immobiliers.

L’administration Labeaume, ou celle qui lui succédera à l’élection du 7 novembre, va se retrouver ici devant des choix difficiles. Voire intenables.

Trois scénarios sont possibles :

Maintenir le taux de taxes non résidentiel à son niveau actuel.

C’est ce qu’espèrent les propriétaires dont les immeubles vont perdre de la valeur à cause de la pandémie.

Ceux-ci aimeraient profiter de baisses de taxes qui sont peut-être nécessaires à leur survie.

Le cas échéant, la Ville devra aller chercher ailleurs l’argent dont elle a besoin pour boucler son budget.

Ailleurs, ça veut dire dans les poches des propriétaires de bungalow et autres immeubles résidentiels.

C’est rarement une bonne idée au plan politique.

Pas pour rien que la Ville préfère (sur)taxer les immeubles non résidentiels (8500 portes) que le résidentiel (170 000 portes). Ça fait moins d’électeurs mécontents.

Le taux des taxes non résidentielles à Québec est actuellement trois fois plus élevé celui du résidentiel.

Hausser le taux de taxes non résidentiel pour compenser les pertes de valeurs.

C’est habituellement ce que font les villes pour équilibrer leur budget.

Cela fonctionne sans trop de heurts lorsque toutes les valeurs bougent dans une même direction. Lors d’une récession économique par exemple.

La pandémie crée cependant une situation atypique avec des valeurs qui vont partir dans toutes les directions.

Si Québec hausse le taux de taxe, les propriétaires d’immeubles mis en difficulté par la pandémie n’auront pas droit au même répit de taxes. Pas très réjouissant.

Ce sont cependant les propriétaires d’immeubles en forte hausse qui risquent de crier le plus fort. La combinaison d’une hausse de valeur et d’une hausse du taux de taxes pourrait faire exploser des factures.

Appliquer une mesure de mitigation de type «Robin des Bois».

C’est ce que Québec a fait en 2013.

Cette année-là, la baisse de valeur des gros hôtels avait entraîné par ricochet une hausse brutale des factures de taxes de petits commerçants et entreprises des parcs industriels.

La grogne fut telle que la Ville a dû reprendre ses calculs en y intégrant une mesure dite «Robin des Bois». Les hausses et baisses de taxes ont ainsi été appliquées graduellement plutôt que sur une seule année.

Les gros hôtels de Nottingham ont dû remettre la main dans leur poche, mais les petits commerçants ont pu éviter un «choc tarifaire» trop brutal.

Cela risque d’être plus compliqué cette année.

À la différence de 2013, ce ne sont pas seulement les hôtels qui vont perdre de la valeur, mais aussi les grands centres commerciaux, immeubles à bureaux, salles de spectacles, bars, restaurants, etc.

Sans parler des équipements publics comme les musées ou l’aéroport dont les revenus ont chuté de 90 %, ce qui va tirer sa valeur vers le bas.

Cela pourrait représenter des milliards $ de baisses de valeurs et des millions $ de pertes de taxes pour la Ville.

Celle-ci refuse pour l’instant de discuter de l’impact de la pandémie sur les valeurs. «Il est hasardeux d’avancer une hypothèse tant que le rôle ne sera pas présenté», explique-t-on.

Les Galeries de la Capitale 

La Ville ne veut pas spéculer non plus sur une nouvelle mesure «Robin des Bois» ou autre moyen de mitigation. Chaque rôle est unique et les outils devront être adaptés, fait-elle valoir.

Le problème est qu’il n’y pas beaucoup d’outils possibles dans le coffre fiscal des villes pour affronter ce genre de difficulté.

La valeur des maisons est établie par comparaison avec les prix de vente de maisons similaires d’un même quartier.

Il en va autrement du non résidentiel où il faut tenir compte des revenus des immeubles et parfois du coût de leur remplacement.

Cela explique que les immeubles privés de clients par la pandémie ou dont les locataires ne veulent plus s’engager à long terme vont perdre de la valeur.

Les grands centres d’achats couverts ont souffert davantage que les petits centres commerciaux de quartier.

Il est trop tôt pour avoir le portrait exact du prochain rôle. Il y a cependant plusieurs indicateurs qui pointent dans la même direction.

1. La Caisse de dépôt rapporte pour 2020 une perte de valeur de 30 % pour le Château Frontenac (qui lui appartient), de 23 % pour ses centres commerciaux et de 16 % pour ses immeubles à bureaux.

Un résultat après dix mois de pandémie.

Le prochain rôle municipal doit prendre une «photo» du marché au 1er juillet 2020, soit au début de la pandémie et peut-être avant les baisses.

On sait cependant que les évaluateurs «étirent» cette photo. Ils tiennent compte des revenus anticipés, comme le feraient les acheteurs dans un marché normal.

«Il ne s’agit pas simplement de calculer une baisse soudaine de revenus ou encore une fluctuation temporaire», prévient la Ville de Québec.

Soit. Mais j’imagine que la Caisse de dépôt le savait aussi quand elle a quantifié ses pertes de valeur.

2. Le géant de l’immobilier Cominar rapporte en 2020 une baisse de 17 % de ses immeubles commerciaux et de 8 % de ses immeubles à bureaux. Ses valeurs industrielles étaient en hausse de 7 %.

3. L’Institut de développement urbain (IDU), qui représente les gros propriétaires immobiliers du Québec, parle d’une situation «extrêmement préoccupante».

Dans un mémoire déposé à Montréal en août dernier, l’IDU indiquait déjà que des propriétaires avaient déprécié leurs actifs à cause des nouveaux baux de plus courte durée et d’une hausse des taux d’inoccupation.

L’évaluation des immeubles est une opération indépendante du politique et est régie par des règles rigoureuses. Il reste cependant toujours une part d’arbitraire et d’incertitudes.

À quel moment les immeubles retrouveront-ils leur valeur? Comment départager les baisses causées par la pandémie de celles qui sont structurelles?

Le commerce en ligne avait commencé à affecter les centres commerciaux couverts bien avant la pandémie.

Tous les évaluateurs à qui j’ai parlé croient que les hôtels mettront quatre ou cinq ans à retrouver leur rythme d’avant.

Et encore, peut-être pas tous. Beaucoup d’entreprises et associations ont découvert que Zoom coûtait moins cher que des congrès.

À la différence des maisons, il y a eu très peu de transactions dans le non résidentiel au cours de la dernière année, rapporte Yves Godin, de Groupe Altus. Toutes (ou presque) ont été arrêtées.

Ça donne peu de repères pour évaluer et rend l’exercice difficile. Tant pour les évaluateurs des villes que pour ceux des firmes privées.

Si les évaluateurs municipaux pèsent fort sur le crayon pour réduire les valeurs, le manque à gagner pour la Ville sera important. Ainsi que les conséquences fiscales pour ceux qui devront compenser.

Suivre la Caisse de dépôt et réduire de 23 % la valeur des trois plus gros centres d’achats de Québec (Laurier, Place Ste-Foy, Galeries de la Capitale) priverait la Ville de 9 M$ à 10 M$ de taxes par année.

Place Ste-Foy

Il faudrait pour compenser 3000 nouvelles maisons payant chacune 3500 $ de taxes. Imaginez pour compenser l’ensemble des pertes de valeur.

Si au contraire, on y va mollo sur les baisses de valeur, on peut prévoir une vague inédite de contestations par des propriétaires qui auront de bons arguments. Tout le système en serait fragilisé.

«Pour éviter ces contestations, on verra peut-être plus de discussions entre les villes et les propriétaires avant le dépôt des rôles», prévoit le président de l’ordre des évaluateurs du Québec, Pierre Goudreau.

Le maire Labeaume avait promis de ne pas hausser les taxes davantage que le niveau de l’inflation en 2022 et 2023. Le parti d’opposition Québec 21 a surenchéri en parlant d’un gel de taxes pour ces deux années.

C’était avant qu’on connaisse l’impact de la pandémie sur le prochain rôle d’évaluation (2022-2023-2024). Un impact qui sera bien plus important que lors de la crise de 2013.

Il est à souhaiter que la Ville s’y prépare. Hâte de voir comment on pourra tenir les promesses sans aide extérieure des gouvernements.

Place Laurier

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QUÉBEC BAT DES RECORDS DE VENTES RÉSIDENTIELLES

Le marché résidentiel de Québec «est en train de battre tous les records», observe Charles Brant, directeur de l’analyse de marché à l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec.

Records de ventes «historiques», niveau d’inventaire de maisons à vendre à son plus bas, etc.

«On n’a jamais connu de délais de ventes aussi courts depuis qu’on tient des statistiques», note M.Brant. «C’est phénoménal».

Après quelques années de stagnation ou de croissance lente dans les années 2010, le marché résidentiel de Québec s’est amélioré à partir de la fin de 2018.

«On avait anticipé du mouvement au début 2020», mais jamais de cette ampleur. «Ça s’est produit de façon plus violente avec la pandémie», dit-il. Surtout depuis l’automne dernier.

L’envol récent du marché ne sera cependant pas capté dans le prochain rôle d’évaluation, qui pendra une photo au 1er juillet 2020, comme l’exige la loi.

Il risque donc d’y avoir un écart important entre la valeur de votre maison inscrite au rôle et celle que vous pourriez obtenir sur le marché. Cet écart sera corrigé dans le rôle suivant qui prendra une nouvelle photo le 1er juillet 2023.

Ce genre d’écart n’est pas unique et est relativement sans importance. À part de semer un doute sur la crédibilité du rôle. Les gens ont l’impression (avec raison) que le rôle ne décrit pas la valeur réelle de leur maison. C’est vrai, mais la loi le veut ainsi.

Voici un indicateur de ce qui s’en vient peut-être le 15 septembre prochain.

Lors de la confection du rôle actuel (photo au 1er juillet 2017), le prix médian des maisons unifamiliales vendues dans la région métropolitaine de Québec tournait autour de 252 000 $.1

Trois ans plus tard (photo 1er juillet 2020), le prix médian était passé à 285 000 $. Une hausse de 13 % en trois ans, ce qui n’a rien d’extravagant.

On pourrait s’attendre à une hausse de cet ordre dans le prochain rôle pour la maison unifamiliale moyenne. Les statistiques suggèrent que ce pourrait être davantage pour les condos et les plex (deux à cinq logements).

Ce que le rôle ne dira pas, c’est ce qui s’est passé depuis le 1er juillet 2020. En quelques mois, le prix médian des unifamiliales vendues est passé de 285 000 $ à plus 317 000 $ (mars 2021). C’est plus de 11 % en neuf mois. Et rien ne laisse croire que le mouvement s’essouffle, au contraire. François Bourque

(1) Statistiques de l’Association du marché immobilier résidentiel, Association des courtiers immobiliers