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François Bourque
Le Soleil
François Bourque
Le projet de développement résidentiel au pourtour des anciens bureaux de Loto-Québec, au 955 Grande-Allée, continue de faire controverse.
Le projet de développement résidentiel au pourtour des anciens bureaux de Loto-Québec, au 955 Grande-Allée, continue de faire controverse.

Quand l’ordinaire s’invite au 955 Grande-Allée

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CHRONIQUE / Le projet de développement résidentiel au pourtour des anciens bureaux de Loto-Québec, au 955 Grande-Allée, continue de faire controverse.

Ce site, exceptionnel, mérite mieux que le projet qu’on lui destine, font valoir des citoyens du voisinage.

Au-delà des enjeux d’architecture, ces citoyens en ont contre l’urgence avec laquelle l’administration Labeaume tente de bulldozer un changement au Programme Particulier d’Urbanisme Belvédère (PPU) et au règlement de zonage.

Comme s’il pressait de tout ficeler avant l’élection de l’automne, au cas où une prochaine équipe verrait les choses autrement.

Le PPU adopté en 2017 ouvrait la porte à une densification du site, mais il n’y avait jamais été question de résidentiel. En cette lointaine époque prépandémique, on pensait encore que les bureaux avaient un avenir dans les centres-villes.

Le projet soumis par le groupe Immeubles Simard implique aussi de rehausser (un peu) les hauteurs du PPU et de revoir les marges de recul. Ce ne sont pas des détails. C’est toute la vocation du site qui se trouve remise en cause.

Ce qui ramène une fois de plus la question : à quoi sert un PPU «négocié» avec le voisinage, si la ville peut le transgresser au premier projet venu et lui dessiner un nouveau zonage sur mesure?

«On va vite pour un site significatif», déplore le conseiller du Vieux-Québec et candidat à la mairie Jean Rousseau, qui donne son appui aux citoyens.

Le site de l’ancien siège social de la compagnie des Prévoyants du Canada (1958) n’a pour ainsi dire jamais bougé depuis plus d’un demi-siècle.

Il tombe sous le sens de vouloir en faire aujourd’hui un meilleur usage «urbain», mais je ne vois pas d’urgence objective à bousculer les choses.

Une assemblée publique virtuelle tenue au début mai (le mot virtuelle trouve ici tout son sens) a laissé les 140 citoyens «présents» sur leur appétit.

«Une mascarade», jette Louis Têtu, citoyen du quartier et président de l’entreprise d’intelligence artificielle Covéo.

Ces citoyens auraient aimé des échanges directs avec la ville et le promoteur.

La COVID a compliqué les choses, mais il deviendra bientôt possible de tenir de vraies rencontres publiques. «Pourquoi ne pas se donner le temps de bien faire les choses», demande M. Têtu.

Quand on regarde les planches du promoteur, le projet ne semble pourtant pas très menaçant. On ne largue pas une bombe atomique dans un quartier de petits bungalows.

On parle de bâtiments de 3 à 7 étages implantés en latéral et en cour arrière de l’immeuble «moderne» de Loto-Québec qui sera conservé. Il y est prévu 180 logements locatifs et 200 cases de stationnement en souterrain.

Rien de scandaleux pour un centre-ville.

On trouve déjà dans le voisinage des bâtiments plus massifs (ceux de l’Industrielle Alliance) ou plus hauts (Jardins Mérici) que ceux envisagés.

On trouve aussi des usages multi-logements tout juste en face, sur Belvédère, de l’autre côté de la Grande-Allée.

Le projet de développement résidentiel au pourtour des anciens bureaux de Loto-Québec, au 955 Grande-Allée, continue de faire controverse.

À plusieurs égards, l’opposition des citoyens pourrait ressembler à un mouvement de «Pas dans ma cour».

On en reconnaît ici les arguments. Rien contre le développement et la densification au centre-ville, mais on ne veut pas du projet particulier qu’on destine à son voisinage.

Trop massif, trop haut, mal adapté au paysage et à la personnalité du quartier.

Sans parler des craintes pour la circulation, de la perte d’intimité, de la disparition de grands arbres et de verdure et de l’altération des points de vue et perspectives visuelle.

Ces arguments, on les connaît bien. Mais il faut aller marcher derrière le 955 Grande-Allée pour prendre la mesure de ce que plaident les citoyens.

Un petit domaine insoupçonné, semé d’arbres matures sur de vastes pelouses. Un kiosque au toit de cuivre, avec des vignes et des bancs autour.

Mais plus encore peut-être, une «profondeur de champs» pour reprendre les mots du citoyen Louis-Philippe Roux.

En théorie, le lieu n’a jamais été d’usage public, mais dans les faits, rien n’empêchait les voisins d’y marcher ou de s’y asseoir à l’ombre.

Des citoyens voudraient un projet qui reflétera mieux l’esprit et la symbolique du lieu. On est ici sur les «Champs Élysées» de Québec à l’entrée des Plaines, insistent-ils.

N’exagérons rien, mais va pour le respect de l’esprit du lieu.

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Le projet sur la table est «trop ordinaire», trop standard et banal», estime le conseiller Rousseau. «Pour un site exceptionnel, il faut un projet exceptionnel».

Le citoyen Louis Têtu dit les choses plus crûment : «Un projet cheap, cheap, cheap», dit-il.

Il se décrit comme le «gars de finance» qui a «fait la mathématique du projet». Investissement de 40 M $ pour 178 unités de logement de 900 pieds carrés en moyenne. Total 220 $ du pied carré.

M. Têtu cite l’Étoile et ses 200 logements, un peu plus loin sur Grande-Allée, qui a coûté le double il y a une dizaine d’années. Il existe une «loi de la physique et de la gravité», croit-il. Pour faire du beau, il faut y mettre le prix.

***

Un petit domaine insoupçonné semé d’arbres matures sur de vastes pelouses se cache derrière le 955 Grande-Allée. Un kiosque au toit de cuivre, avec des vignes et des bancs autour.

Entre les lignes, j’ai compris de conversations avec plusieurs citoyens que la perspective de logements locatifs inquiète dans ce voisinage de maisons unifamiliales cossues et de condos haut de gamme.

Sujet délicat.

La mixité sociale, démographique et économique est souhaitable dans les quartiers. À travers elle, c’est l’ouverture et la richesse d’une ville qui s’expriment. Même si cela peut déranger l’ordre établi.

Le PPU de 2017, dont se réclament par ailleurs les voisins, évoquait cette réalité d’un quartier Belvédère aux revenus plus élevés que la moyenne.

«Cela laisse présager que le territoire est moins accessible à une portion de la population. L’offre de logements qui répondront aux besoins des personnes ayant un revenu moins élevé doit être développée».

Le PPU ne dit pas que ce doit sur le site du 955 Grande-Allée, mais l’intention générale y est.

Louis Têtu n’a pas peur des tabous. «Je n’ai rien contre le locatif, dit-il, mais c’est indéniable : il n’y a pas la même fierté que les propriétaires».

Sujet délicat, vous disais-je.

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Une trentaine de citoyens ont signé une lettre publique dans laquelle ils disent craindre qu’un changement de zonage pour le 955 Grande-Allée ouvre la porte à une «série de constructions qui défigureront à jamais la plus majestueuse des portes d’entrée de la ville».

«Une fois l'erreur commise, jamais plus nous ne pourrons récupérer ces espaces verts perdus». C’est un fait. Il faut prendre le temps d’y penser avant de construire.

Le 955 apparaît dans le répertoire du patrimoine bâti de la ville de Québec en raison de son architecture d’influence moderne. Et aussi pour sa «proposition d’aménagement paysager recherché».

Il est prévu dans le projet 180 logements locatifs et 200 cases de stationnement en souterrain.

Le PPU de 2017 prévoyait une densification du site. L’«hypothèse de requalification» évoquée alors était d’augmenter le bâtiment actuel par des ajouts sur les côtés et à l’arrière.

On y voyait aussi deux petits bâtiments en fond du terrain, près de la rue Jardin Mérici. L’effet d’ensemble permettait à l’îlot de respirer.

Ce que propose le promoteur Simard est beaucoup plus massif et a pour effet de «privatiser» l’entièreté du site. Un «bunker avec une cour centrale», décrit Louis-Philippe Roux.

Pourrait-on imaginer se rapprocher de l’esprit du PPU initial et permettre de construire en conservant plus de verdure et de perspectives visuelles.

Le promoteur Marc Simard dit n’avoir «jamais regardé ça», mais c’est le genre de scénario que des citoyens aimeraient pouvoir explorer avec lui et avec la ville.

Encore faudrait-il que tous aient envie d’engager ce dialogue. Ce n’est pas l’impression qui se dégage à ce jour.

Pour M. Simard, l’opposition est le fait d’un petit nombre de citoyens. Un cas de «pas dans ma cour», perçoit-il.

Dommage. C’est par le dialogue qu’on arrive à une meilleure acceptabilité sociale des projets. Et à une meilleure ville.