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François Bourque
Le Soleil
François Bourque
Il tombe sous le sens que la maison du Cap-au-Diable, construite en 1966, serait toujours debout s’il n’y avait pas eu des travaux majeurs qui l’ont ébranlée.
Il tombe sous le sens que la maison du Cap-au-Diable, construite en 1966, serait toujours debout s’il n’y avait pas eu des travaux majeurs qui l’ont ébranlée.

L’art de déjouer les droits acquis avec la bénédiction de la Ville

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CHRONIQUE / La Ville de Québec autorise des propriétaires de maisons dérogatoires au zonage à les démolir avant de reconstruire, au mépris de ses propres règles sur les droits acquis.

Il devient ainsi possible d’obtenir indirectement ce que le règlement municipal vise à interdire.

Pour les immeubles construits aux abords de fortes pentes, cela pose aussi un enjeu de sécurité et de risque financier.

Ces bâtiments ne sont pas dérogatoires pour rien. Ils le sont parce que l’ancienne Communauté urbaine de Québec a changé les règles en 1985. On estimait alors qu’il était dangereux ou à risque financier de permettre de nouvelles constructions dans ces zones.

On se souvient des maisons de Saint-Augustin menacées par l’affaissement de la falaise au bout de leur terrain. Un projet de loi privé avait alors été adopté pour les relocaliser d’urgence.

Ce n’est pas unique aux pentes dangereuses. On ne reconstruit plus comme avant dans les zones inondables. Près de la Chaudière par exemple, à cause des risques de devoir payer chaque année de nouvelles indemnisations.

Les propriétaires de maisons dérogatoires ont cependant conservé le droit de réparer ou agrandir leur maison. Il est aussi permis, exceptionnellement, de reconstruire après un feu, un sinistre ou un événement hors du contrôle du propriétaire.

La Loi sur l’aménagement et l’urbanisme et les règlements municipaux qui en découlent n’autorisent pas cependant la démolition-reconstruction au gré des volontés et projets architecturaux de chacun.

Qu’à cela ne tienne, des propriétaires ont trouvé le moyen de contourner la règle.

Conseillés par des avocats, architectes ou évaluateurs, ils planifient leur chantier par étapes.

Ils démolissent une partie de la maison qu’ils reconstruisent ensuite. Cette première phase terminée, ils font de même avec l’autre partie en s’assurant de toujours conserver au moins 50 % de la valeur marchande de la maison. C’est le critère pour maintenir les droits acquis.

Cela n’est pas illégal, mais le moins qu’on puisse dire est que ça contrevient à l’esprit et à la finalité du règlement.

«Les villes le savent […] C’est assez courant», décrit Me Marc Lalonde, spécialiste en droit municipal chez Bélanger Sauvé et auteur d’articles sur les droits acquis.

Les autorités n’ont cependant pas le pouvoir de refuser un permis qui respecte les règles et le zonage.

Me Lalonde y voit un «compromis de droit» qui n’a «rien de choquant». Question de point de vue.

Les autorités ne peuvent peut-être pas refuser les permis, mais rien ne les empêcherait de colmater les brèches dans les règlements.

À une certaine époque, des entrepreneurs pensaient qu’il suffisait de garder les matériaux de démolition sur le terrain ou d’intégrer une fenêtre dans le nouveau bâtiment pour maintenir leurs droits acquis.

Les tribunaux ont fini par resserrer l’interprétation, mais à l’évidence, il reste encore des trous.

L’entrepreneur avait «déconstruit» le premier tiers de la maison et était à le reconstruire quand le chantier a été mis sur pause pour les vacances de Noël.

«On connaît ça», a réagi le maire Labeaume quand je l’ai questionné sur cette pratique de démolition-construction. Il est désormais bien placé pour le savoir.

À l’automne 2019, la Ville de Québec a émis un «permis d’agrandissement» pour la maison qu’il venait de vendre, avenue du Cap-Au-Diable, sur la falaise de Sillery.

La Ville savait alors que l’objectif de l’acheteur était de démolir et reconstruire.

On n’en aurait sans doute jamais entendu parler si ce n’était que le propriétaire a démoli la maison plus vite que prévu. L’affaire est aujourd’hui devant les tribunaux.

La démolition de l’ancienne maison du maire Labeaume a fait l’objet de plusieurs reportages l’hiver dernier. Il nous manquait cependant un grand bout de l’histoire.

Voici comment les choses se sont passées.

Le couple Yves Laperrière-­Marlène Tremblay a acheté la maison en mai 2019 pour 1 215 000 $. Pour l’anecdote, c’était le double de l’évaluation municipale.

M. Labeaume et M. Laperrière, un entrepreneur, ne se connaissaient pas. Ils se sont rencontrés pour la première fois chez le notaire le 30 août 2019.

Pendant l’été, les propriétaires ont planifié le chantier avec des professionnels (ingénieurs, architectes, évaluateurs, etc.) et ont entrepris des démarches auprès de la Ville pour l’obtention d’un permis.

«Des sommités en construction ont visité» la maison et ont assuré que «la structure était bien et que la construction tiendrait le coup», raconte Yves Laperrière en entrevue au Soleil.

Le permis a été octroyé le 18 octobre 2019.

Le nom de M. Laperrière y apparaît comme «requérant» et celui de M. Labeaume comme propriétaire. Probablement un accroc d’administration, la transaction ayant été finalisée à la fin de l’été.

Le permis donnait l’autorisation d’effectuer les travaux d’agrandissement du bâtiment principal par «l’ajout d’un étage supplémentaire appuyé sur les murs existants». Une partie de la construction allait être réalisée en porte-à-faux.

Le permis ne fait aucune mention de démolition partielle, complète ou par étapes. Les intentions du propriétaire étaient cependant connues.

Yves Laperrière confirme avoir toujours eu le projet de démolir et reconstruire à neuf en procédant en deux étapes.

Lors d’un entretien téléphonique, l’analyste qui a traité le dossier au bureau des permis de la Ville m’a confirmé que ce plan était connu.

Dans un avis daté du 21 juin 2019, le service de gestion du territoire rappelle d’ailleurs au requérant la marche à suivre : «Des travaux de rénovation doivent idéalement être fait (s) en étapes à des moments séparés dans le temps afin de toujours maintenir 50 % et plus de la valeur marchande du bâtiment».

Le dossier de l’avenue du Cap-au-Diable n’a pas eu de traitement de faveur parce que le nom de M.Labeaume était sur la demande de permis. «La Ville a toujours interprété le règlement de la même façon», assure l’ex-employé de la Ville. Des cas similaires se produisent plusieurs fois par année à Québec, dit-il. Ce qui distingue celui-là, c’est la vitesse avec laquelle les propriétaires avaient prévu enchaîner les travaux. «Un cas extrême», a-t-il perçu.

Le plan a déraillé pendant les vacances de Noël 2019.

L’entrepreneur avait «déconstruit» le premier tiers de la maison et était à le reconstruire quand le chantier a été mis sur pause pour les vacances de Noël.

Au retour, début janvier, le chargé de projet constate que les portes de ce qui reste de la maison originelle n’ouvrent plus et que des vitres sont brisées, rapporte M. Laperrière. Cela suggère que la maison a bougé.

Une expertise d’urgence commandée à la firme Davinci Structures fait état d’une «importante fissure en façade» et de «signes alarmants d’un effondrement imminent».

Le rapport évoque aussi «plusieurs défaillances architecturales et de conception» qui étaient inconnues du propriétaire au moment de l’achat.

En voyage dans le Sud, M. Laperrière est informé de l’état des choses.

Estimant qu’il y avait risque pour la sécurité des ouvriers et peut-être des résidants en contre-bas, il donne instruction de démolir sur-le-champ ce qui reste de la maison.

Il n’en a pas avisé la Ville ni l’ancien propriétaire, rendant impossible toute contre-expertise. Il convient aujourd’hui qu’il aurait dû.

M. Laperrière était conscient que la maison n’avait plus 50 % de sa valeur marchande, mais espérait pouvoir reconstruire sans que la Ville s’en aperçoive. «On a pris une chance de poursuivre», confesse-t-il. «On pensait bien faire.»

Mal lui en prit. Lors d’une visite de chantier, à la fin janvier 2020, des inspecteurs de la Ville émettent un avis d’infraction et suspendent le permis de construction.

Le propriétaire a tenté de s’expliquer lors d’une rencontre avec trois directeurs de service de la Ville le 13 février 2020. En vain.

Informé de la démarche, Régis Labeaume dit avoir donné les instructions suivantes aux employés : «Faites ce que vous avez à faire et parlez-moi en pus».

«C’est toujours la même affaire», analyse-t-il. «Parce que je suis maire, je veux pas de troubles.» Sous-entendu, des gens pensent qu’ils vont pouvoir obtenir ce qu’ils veulent parce que le maire voudra éviter un litige. Ça n’a pas marché.

«On a joué le livre, totalement», dit M. Labeaume.

Faute d’avoir pu s’entendre avec la Ville, le propriétaire s’est adressé à la Cour supérieure pour essayer de forcer la Ville à lui redonner son permis.

Les premiers interrogatoires hors cour ont eu lieu il y a quelques semaines.

Il tombe sous le sens que la maison du Cap-au-Diable, construite en 1966, serait toujours debout s’il n’y avait pas eu des travaux majeurs qui l’ont ébranlée.

Mais est-il possible que des vices de construction aient rendu celle-ci plus vulnérable, comme le soutient l’acheteur? Il appartiendra au tribunal de faire la part des choses.

Le nouveau propriétaire menace de poursuivre M. Labeaume et son ex-conjointe Louise Vien.

Il a réservé ses recours pour «vices cachés» dans un avis signé par l’avocate Myriam Asselin (Tremblay, Bois, Migneault) livré par huissier le 24 février 2020.

Les «vices cachés rendent l’immeuble impropre à l’usage auquel il était destiné, de sorte que nos clients ne l’auraient jamais acheté ou n’auraient jamais donné un si haut prix s’ils les avaient connus», allègue l’avocate.

Elle ajoute que l’acheteur pourrait éventuellement «requérir la résolution de la vente et le remboursement du prix de vente».

Réponse de Labeaume-Vien dans une lettre de l’avocat Nicolas Gosselin (BCF) datée du 12 mars 2020 :

«Nos clients nient les allégations de vices cachés contenues à votre lettre, d’autant plus que vos clients ont démoli l’immeuble et rendu impossible toute vérification de l’état des lieux».

«Selon toute vraisemblance, vos clients ont entrepris un vaste projet de démolition et de construction sur le site de l’immeuble vendu sans avoir effectué toutes les démarches ou vérifications préalables nécessaires.»

En entrevue au Soleil, le maire ajoute ceci : «Il a fait sa loi à lui. Il peut bien plaider n’importe quoi».

N’empêche que cela crée une situation délicate.

Si la Ville tient son bout et refuse le nouveau permis, le maire risque d’être personnellement poursuivi. Le maire, ou le citoyen Labeaume, si la cause procède après le 7 novembre prochain.

Dans le cas contraire, une entente pourrait donner l’impression que la Ville a agi pour éviter au maire une poursuite personnelle.

«Ça me dérange pas», assure M. Labeaume. Il réitère ici ses directives aux employés de la Ville : «Faites ce que vous avez à faire».

Pour lui, il est clair que si l’acheteur donne aujourd’hui sa version de l’histoire, c’est parce qu’«il veut shaker le politicien».

«Je le trouvais un peu pompé. Il a l’air un peu frappe à bord, mais un entrepreneur qui a du succès, c’est toujours un peu de même.» M. Labeaume sait sans doute de quoi il parle.

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CONSERVER LE PATRIMOINE OU LE RECONSTRUIRE?

La résidence Paul-H. Bilodeau, du nom de son premier propriétaire, était inscrite au répertoire du patrimoine de la Ville de Québec pour sa valeur «représentative» de l’architecture moderne des années 1960.

Le projet «Villa Cap-au-Diable» reprend les formes, couleurs et matériaux de la maison d’origine construite en 1966, que l’on aperçoit à droite de l’image. Le panneau explicatif sur la clôture de chantier ne fait cependant pas état d’une démolition avant de reconstruire.

Cela n’a pas empêché la Ville de délivrer un permis pour un projet qui sous-entendait la démolition complète de la maison de l’avenue du Cap-au-Diable.

Un scandale? Je vous laisse en juger.

Avant de recevoir le feu vert, le projet a été soumis pour avis au comité consultatif d’urbanisme (CCU) de l’arrondissement Sainte-Foy-Sillery-Cap-Rouge.

La recommandation fut favorable. Sauf que «jamais, jamais» le CCU n’a eu conscience que cela impliquait une démolition complète, se souvient le citoyen Jacques Charpentier, vice-­président de ce comité.

On n’aurait jamais dit oui à une démolition, dit-il.

Dans les faits, le CCU a suivi la recommandation des fonctionnaires de la Ville que M. Charpentier décrit comme «très compétents».

En cas d’avis défavorable du CCU, le dossier aurait été soumis au conseil d’arrondissement pour décision finale.

Les immeubles patrimoniaux n’ont pas tous valeur égale.

La Ville de Québec en a «documenté» 14 000 sur son territoire pour la période d’avant 1950, soit 10 % de tout le parc immobilier de son territoire.

La plupart sont situés dans les quartiers centraux et font l’objet de mesures de protection.

Lors d’une demande de permis, la Ville vérifie toujours si l’immeuble visé a un intérêt patrimonial. Ceux dont la valeur est «supérieure ou exceptionnelle» sont soumis à la Commission d’urbanisme qui a un pouvoir décisionnel.

D’autres sont dirigés vers un CCU (non décisionnel) qui l’examine alors sous l’angle de l’implantation et de l’intégration architecturale (PIIA). C’était le cas de la maison Bilodeau.

En théorie, on vise la conservation et la mise en valeur des bâtiments. Le document municipal «Vision du patrimoine 2017/2027» de la Ville insiste sur ces mots : «préserver, enrichir et transmettre».

Dans les faits, les exigences seront plus élevées s’il s’agit d’un site patrimonial déclaré que d’un immeuble isolé d’un autre secteur.

L’analyse peut dépendre de l’état des lieux, de la localisation, de la place de l’immeuble dans l’histoire, des coûts de maintien, des usages projetés, de l’accessibilité de subventions, etc.

Lors d’une reconstruction, on ne cherche pas nécessairement à imiter un bâtiment ancien, indique le document. Mais on voudra s’assurer qu’il s’intègre par son implantation, son gabarit, ses matériaux, ses détails, etc.

Sur la fiche patrimoniale de la maison Bilodeau, on peut lire ceci :

«Sa forme générale doit être préservée. Une attention particulière doit être apportée aux éléments caractéristiques de son époque, particulièrement la forme générale, les matériaux et les composantes architecturales associées à ce courant.»

Les plans de la firme d’architecture Cargo soumis par le propriétaire pour la demande de permis d’agrandissement montrent une grande préoccupation pour les lignes, formes, couleurs et matériaux de la résidence initiale.

Cette intention se retrouve aussi sur le panneau affiché l’automne dernier sur la clôture du chantier et dans le profil Facebook du propriétaire.

«L’agrandissement projeté de la résidence se fait dans la continuité de ses valeurs originelles...

Notre approche a été depuis le départ de restaurer la façade originelle en utilisant un enduit de crépis blanc et de limiter les interventions sur ce volume à un minimum en préservant du même coup ses proportions.»

Rien dans ces descriptions ne suggère que le propriétaire envisageait de commencer par une démolition complète. Le libellé laisse croire au contraire qu’il voulait donner l’impression qu’il voulait la conserver.

Ce qui nous laisse avec cette question qui n’a rien de nouveau et pour laquelle je n’ai pas vraiment de réponse : comment convient-il de protéger le patrimoine bâti?

Faut-il nécessairement tout conserver ou est-ce qu’une partie peut suffire? Une façade, quelques pierres ou éléments décoratifs qu’on intégrera au prochain bâtiment.

Doit-on conserver ou suffit-il d’imiter ou reproduire les formes et matériaux du bâtiment initial?

Je suis sûr que pour beaucoup d’entre vous, la protection du patrimoine évoque une forme de conservation. Pas une démolition complète pour imiter ensuite l’ancien bâti. C’est ce que je pense aussi.

Mais qui se scandalise aujourd’hui de la place Royale dont les bâtiments n’ont pas de réelle authenticité, étant de simples reproductions des formes et techniques du Régime français?

Le concept avait fait débat au milieu des années 70. Le gouvernement avait choisi le modèle d’une reconstruction (coûteuse) de la place Royale.

À quelques pas de là, le promoteur Gerry Paris et l’architecte Jacques Deblois en avaient choisi un autre pour la rue Petit-Champlain, basé sur le recyclage des immeubles et des matériaux.

Leur aventure est racontée dans le passionnant documentaire Le grand rêve du Petit Champlain de Isabelle De Blois paru au printemps 2016. La bibliothèque de Québec en a un exemplaire, si ça vous intéresse. François Bourque