François Bourque
Le Soleil
François Bourque
Une résidence de 360 logements pour personnes âgées a été greffée au Mail Cap-Rouge, comme on le voit sur cette illustration de 2017.
Une résidence de 360 logements pour personnes âgées a été greffée au Mail Cap-Rouge, comme on le voit sur cette illustration de 2017.

Un toit pour tout le monde

CHRONIQUE / La Ville de Québec souhaite 5000 nouveaux logements d’ici cinq ans, dont 2600 logements sociaux et 2000 places en résidences privées pour personnes âgées.

Les cibles de la «Vision de l’habitation» de l’administration Labeaume pour la prochaine décennie ont été présentées mercredi midi aux gens d’affaires de l’Institut de développement urbain (IDU). 

Contrairement à Montréal qui force les promoteurs à inclure un quota de logements sociaux dans les grands projets, Québec a choisi de laisser aller les lois du marché. 

Elle pense pouvoir maintenir un parc de logements abordables par une «augmentation de l’offre» plutôt que par des quotas. J’y reviens dans un moment. 

Le plan de l’administration Labeaume sera soumis à la consultation publique en avril et sera ajusté au besoin.

Les nouvelles résidences pour personnes âgées pourraient être érigées dans les stationnements et sur les toits des petits centres commerciaux. 

Québec donne en exemple le Mail Cap-Rouge où une résidence de 360 logements a été greffée au complexe commercial. 

Cela permet à des personnes âgées de rester dans leur quartier et d’avoir sous la main des services de proximité. On récupère ainsi des espaces perdus et des centres commerciaux en déclin y trouvent une occasion de revenus et de nouveaux clients. 

Le modèle pourrait servir aussi pour les grandes surfaces (power centers). Seuls les quatre centres régionaux (Laurier, Place Ste-Foy, Galeries de la Capitale, Fleur de Lys) sont pour l’instant exclus. 

On comprend que la Ville a d’autres projets pour toits et les stationnements de ces grandes «galettes» (l’expression est celle du maire). Dans le cas de Fleur de Lys, c’est déjà connu. 

Transformer les centres commerciaux en «milieux de vie» est une excellente idée. 

On peut se demander cependant pourquoi les réserver uniquement à des résidences pour personnes âgées.

Il y a certes des besoins spécifiques, surtout pour les personnes âgées démunies. Mais la vitalité des quartiers gagne à une mixité sociale plutôt qu’à l’aménagement de «ghettos».

J’ai été surpris d’apprendre que près de 20 % des citoyens de 75 ans et plus du Québec vivent en résidences. C’est plus du double de la moyenne canadienne. 

À l’autre bout du spectre, la Nouvelle-Écosse (2 %) et le Nouveau-Brunswick (2.7 %). Quelqu’un a une explication? 

Québec vise par ailleurs à ajouter 400 «logements accessoires» à même les maisons actuelles, ou dans les cours arrière, les ruelles ou garages des quartiers résidentiels.

Les règles de zonage et de stationnement sur rue seront assouplies en conséquence. 

La formule permettrait d’ajouter des logements à prix abordables, de densifier de façon «réfléchie» et d’accroître la valeur des propriétés lors de la revente. 

Cela impliquera cependant des précautions particulières pour éviter que les voisins perçoivent ces maisonnettes ou agrandissements comme des intrusions dans leur intimité. 

On voit déjà venir le débat. «Ça va hurler quelque part», pressent aussi le maire. Il dit avoir appris des erreurs des villes qui y ont recouru. 

Le plan de match en habitation est une réponse (bien partielle je dirais) aux réalités démographiques et économiques de Québec : 

Vieillissement accéléré de la population; rareté des terrains et des logements; prix élevés; difficulté à attirer et retenir les jeunes ménages; arrivée projetée de 28 000 nouveaux ménages; lutte à l’étalement urbain, etc. 

On a senti dans l’exposé du maire une sensibilité particulière pour les plus démunis : personnes âgées, jeunes qui sortent des centres jeunesse et itinérants. Il souhaite leur offrir un toit et «faire une différence».

On s’en réjouit. On note cependant que la construction de logement social a pris du retard à Québec à cause de la rareté des terrains à prix abordable. 

Québec dispose d’un «stock» de 850 unités financées par le gouvernement, mais en attente d’une mise en chantier. 

L’administration Labeaume maintient quand même la pression pour obtenir de nouvelles unités de logement social. 

Bien d’accord, mais des unités théoriques qui dorment dans les classeurs, ce n’est pas très utile. Québec va devoir trouver un moyen d’activer les choses. 

Elle propose en effet quelques pistes pour stimuler le logement social et ajouter à la qualité de vie des quartiers : 

- Aménager 300 «logements d’innovation» sur des terrains, stationnements ou toits d’immeubles municipaux.

- Créer un fonds de 20 M$ sur cinq ans pour acheter des terrains et les revendre à un prix permettant de construire des logements sociaux.

- Aménager 40 nouvelles places publiques (20 M$ au total) dans autant de quartiers pour favoriser les rencontres et la «mixité sociale».

- Continuer à encourager l’agriculture urbaine.

***

L’administration Labeaume devrait-elle forcer davantage la main aux promoteurs privés pour qu’ils incluent du logement social et/ou abordable dans leurs projets?

Il y a ici deux écoles. 

L’approche retenue par Québec sourit à beaucoup d’économistes qui croient que les quotas de logements sociaux et contraintes de zonage finissent par avoir un effet pervers. 

À long terme, ces quotas tireraient vers le haut le prix des loyers, ce qui est le contraire de l’objectif recherché. Le pdg de l’IDU Québec, André Boisclair, est de ceux qui redoutent les effets négatifs des quotas. 

M. Boisclair croit aussi qu’il vaut mieux que le public garde la responsabilité du logement social plutôt que de le «déléguer» au privé.

D’autres, dont l’urbaniste Gérard Beaudet, de l’Université de Montréal, doutent des capacités du marché à produire assez de logements abordables. Comme le gouvernement fédéral s’est retiré de leur financement, il faut bien trouver d’autres moyens.

Si les quotas posent problème, pourquoi pas des mesures incitatives? Tu inclus du logement social dans ton projet et je te permets un ou deux étages de plus. Ces choses-là se négocient. 

À condition que le projet ne soit pas ensuite bloqué en référendum, comme à l’îlot Irving dans le quartier Saint-Jean-Baptiste. Mais ça reste une piste à explorer.

***

J’ai trouvé le maire Labeaume particulièrement inspiré lors de la présentation de sa vision d’habitation. On voyait vibrer le sociologue. 

Intéressant de sentir qu’une administration qu’on avait perçue par moment à court d’inspiration ou d’énergie peut encore mettre sur la table des idées stimulantes.