À 18 étages et 123 logements, le projet de tour d’habitation sur le site de l’église Saint-François d’Assise est en rupture brutale avec le zonage de cinq étages et les hauteurs moyennes du quartier Limoilou.

Les hauts et les bas d’une tour à Limoilou

CHRONIQUE / Le projet d’habitation sur le site de l’église Saint-François d’Assise à Limoilou aura une hauteur moindre que les 18 étages envisagés à ce jour.

Le promoteur, Groupe Acero, dit avoir entendu les réactions de citoyens et nous a confirmé qu’il est à revoir le concept et les plans du projet.

À 18 étages et 123 logements, ce projet de tour était en rupture brutale avec le zonage de cinq étages et les hauteurs moyennes du quartier Limoilou.

Les opposants lui auraient mené un combat féroce lors d’un éventuel référendum, puisque cette procédure existe toujours tant que la Ville ne l’a pas légalement abolie. 

Près de 400 personnes ont signé ces mois derniers une pétition demandant le maintien du zonage actuel. Ça donne une idée de l’état d’esprit.

Seront-elles plus conciliantes si le projet est ramené à huit ou dix étages, comme l’envisage le promoteur? C’est à voir. 

Les citoyens semblent résignés à voir disparaître «leur» église, mais veulent protéger la qualité de vie et «l’échelle humaine» de leur voisinage. C’est légitime.

Une bonne densité résidentielle est possible sans construire en hauteur, plaident ces citoyens.

Ils ont raison. Les quartiers Montcalm, Saint-Jean-Baptiste ou Limoilou en sont de bons exemples. 

Le problème est lorsque la sensibilité aux hauteurs devient un dogme. Convaincus que la hauteur, c’est mal, des militants s’arment alors pour la croisade et s’empêchent de réfléchir.

Je suis de ceux qui croient que le nombre d’étages n’est pas le seul critère (et souvent pas le meilleur) pour juger de la qualité et de l’intérêt d’un projet. 

Il faut voir aussi comment l’immeuble s’insère dans son voisinage; quelle «expérience» il procurera aux piétons sur les trottoirs; ce qu’il enlève ou apporte à la vie du quartier; quels en seront les impacts sur la circulation, l’ensoleillement, la verdure, etc.

Dans ce cas-ci, la principale victime de l’ombre produite par une tour à 18 étages serait l’hôpital voisin.  

Certains craignent une hausse de la circulation, mais ce pourrait aussi être le contraire si des travailleurs de l’hôpital viennent habiter Le Hedley et vont au travail à pied. Et tout le monde ne quitte pas son logement en même temps, ce qui limite le risque de congestion.

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Il est une perception répandue que les projets en hauteur ne servent qu’à accroître les profits de promoteurs mercantiles. 

C’est parfois vrai, mais il peut arriver que la hauteur, lorsqu’elle reste dans les limites du raisonnable, puisse être aussi dans l’intérêt des citoyens.

Lorsque le promoteur Benoît Raymond a présenté son projet pour la première fois à la commission d’urbanisme de la Ville, en 2016, celui-ci faisait 10 étages.

Le bâtiment projeté occupait la presque totalité du terrain de l’église Saint-François d’Assise.  

Ce projet fut refusé et le promoteur a compris qu’il devait essayer de réduire «l’empreinte» au sol de l’immeuble et mieux le faire respirer. 

Il a alors reporté vers des étages supplémentaires les volumes initialement prévus au ras du sol. 

C’est ce projet révisé et approuvé par la commission d’urbanisme qui a été présenté en janvier dernier au conseil de quartier. 

L’immeuble n’y occupe plus que 60 % du terrain, ce qui laisse de l’espace pour des arbres et des aires publiques, notamment du côté de la 1re Avenue.

La tour proprement dite ne couvre que 27 % de la superficie totale, le reste de l’immeuble étant constitué d’un basilaire de deux étages destiné à des commerces.

Si le promoteur réduit la hauteur de la tour, il voudra sans doute récupérer les volumes perdus en élargissant l’empreinte au sol, en rehaussant le basilaire ou en coupant dans les espaces commerciaux. 

Les voisins en seraient-ils vraiment gagnants? Ce sera à eux de le dire.

Pour ma part, si j’habitais près de la 1re Avenue, je préfèrerais des arbres, des aires publiques et des vitrines de commerces, plutôt que la façade massive d’un immeuble de cinq étages au ras du trottoir. 

C’est peut-être ce qui attend les voisins s’ils refusent toute modification au zonage.

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Reste l’argument de l’embourgeoisement du quartier que disent craindre des citoyens. On est ici encore dans le dogme. Comme si la diversité et l’équilibre de Limoilou pouvaient être menacés parce qu’on parle d’ajouter une centaine de logements.

C’est le genre de discours qui nuit à la crédibilité de la cause, légitime, de citoyens soucieux de protéger leur voisinage et leur qualité de vie.