François Bourque
Le Soleil
François Bourque
Les propriétaires de l’ancienne résidence patrimoniale Paul-H.-Bilodeau, avenue du Cap-au-Diable à Sillery, invoquent des droits acquis pour essayer de forcer la Ville de Québec à autoriser une reconstruction sur le site.
Les propriétaires de l’ancienne résidence patrimoniale Paul-H.-Bilodeau, avenue du Cap-au-Diable à Sillery, invoquent des droits acquis pour essayer de forcer la Ville de Québec à autoriser une reconstruction sur le site.

Démolir sa maison et plaider les droits acquis

CHRONIQUE / Les propriétaires de l’ancienne résidence patrimoniale Paul-H.-Bilodeau, avenue du Cap-au-Diable à Sillery, invoquent des droits acquis pour essayer de forcer la Ville de Québec à autoriser une reconstruction sur le site.

Cette maison, qui appartenait jusqu’à l’été 2019 au maire Régis Labeaume, a été démolie sans permis l’hiver dernier.

Les propriétaires avaient obtenu un permis pour agrandir et rénover la maison, mais ont plutôt choisi de la démolir. 

Des travaux de reconstruction étaient en cours lorsque la Ville a pris connaissance des faits en janvier dernier. Elle a alors ordonné la fermeture du chantier.

La Ville a émis cet automne deux constats d’infraction pénaux pour des «travaux non autorisés en abord de forte pente» et pour la «réalisation de travaux non conformes au permis obtenu». 

L’amende pour une première infraction est de 1000, 2000$ en cas de récidive. En d’autres mots, des «peanuts».

Le véritable enjeu n’est pas là. Il est dans la possibilité (ou pas) de reconstruire.    

Les règlements municipaux sur l’urbanisme interdisent de nos jours la construction aux abords de fortes pentes. 

La maison du Cap-au-Diable, construite en 1966, était dérogatoire au zonage, mais bénéficiait de droits acquis, comme beaucoup d’autres construites sur le rebord des falaises de Québec et profitent de larges vues sur le fleuve. 

En cas d’une destruction à plus de 50 % hors du contrôle du propriétaire, le règlement actuel permet une reconstruction.

Mais un propriétaire peut-il continuer à invoquer des droits acquis lorsqu’il a lui-même démoli la maison en contravention de son permis? 

La question est au centre du débat juridique qui s’amorce.

Les propriétaires allèguent que la démolition est devenue nécessaire lorsque pendant les travaux, des «fissures importantes» ont été constatées dans les murs et semelles de fondation. 

Un expert appelé par les propriétaires parle aussi d’un manque de mortier à plusieurs endroits sous des murs porteurs. Cela pouvait causer de l’instabilité pouvant aller jusqu’à l’effondrement des murs restants, prétend-il. 

Des défaillances ont aussi été constatées dans d’autres éléments architecturaux tels que les revêtements, fenêtres et portes, a-t-il noté. «Le bâtiment semblait pencher vers la propriété voisine», écrit l’expert dans un rapport cité dans la procédure judiciaire. 

«C’est donc en raison de plusieurs défaillances architecturales et de conception du bâtiment, défaillances qui étaient inconnues des demandeurs et hors de leur contrôle, que celui-ci a été démoli», exposent les propriétaires. 

On comprend que ceux-ci n’ont jamais cru utile d’en informer la Ville, d’obtenir les permis appropriés ou de valider leur interprétation du règlement municipal avant de démolir et entreprendre une reconstruction.

Je ne sais pas pour vous, mais moi, c’est la première chose qui me serait venue à l’esprit. 

La Ville de Québec soutient que la démolition de la maison a fait perdre les droits acquis. 

Dans un échange de lettres entre les propriétaires et la ville évoqué dans la procédure, la ville a argué que l’état du bâtiment n’est pas considéré comme une cause «hors du contrôle» des propriétaires. 

Plusieurs questions et réflexions viennent à l’esprit à la lecture de cette procédure judiciaire. 

La thèse des propriétaires est que l’état de la maison était hors de leur contrôle.

Je ne sais pas pour vous, mais beaucoup de gens qui achètent une maison d’un certain âge (ou une maison récente) vont avoir le réflexe d’en vérifier l’état avant d’acheter.

À moins que ça n’ait pas d’importance, si on sait déjà qu’on veut la démolir.

Ou alors le problème de conception n’était pas décelable à l’achat mais l’est devenu plus tard, ce qui pourrait soulever la question de vices cachés. Rien ne suggère ici que ce soit le cas.  

Cette résidence, connue comme celle de Paul-H.-Bilodeau, a été dessinée à l’époque par l’architecte André Robitaille.  

Inscrite au rôle de la ville à 615 000 $, elle a été vendue 1,2 million $ le 30 août 2019. 

La maison n’était pas classée monument historique, mais était inscrite au registre des bâtiments patrimoniaux de la Ville de Québec. Elle était considérée comme représentative du «patrimoine moderne et des tentatives de l’après-guerre pour renouveler l’architecture résidentielle». 

La Ville estimait que sa «forme générale» devait être conservée, ainsi que les matériaux et les «composantes architecturales associées à ce courant». On parle ici du milieu des années 1960.

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