En raison de la «construction excessive», la Société canadienne d’hypothèques et de logement prévoyait, au début de l’année, que le taux d’inoccupation des logements locatifs dans la région métropolitaine de Québec grimperait à 6 %. Il a plutôt chuté à 4,5 %.

Une chute du taux d'inoccupation qui fait mentir les experts

Le marché immobilier locatif fait mentir les experts. Malgré une importante croissance de l’offre, le taux d’inoccupation a chuté à 4,5 % (-0,4 %) dans la région métropolitaine de Québec.

Il s’agit d’une «surprise», concède au Soleil la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) qui voyait plutôt au début de l’année, dans sa boule de cristal, une augmentation du taux à 6 % dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec — qui couvre le territoire des villes de Québec et de Lévis — en raison de «construction excessive».

Une telle hausse aurait assurément été salutaire pour les locataires. Certains promoteurs se seraient livrés dans une guerre de prix ou d’offres alléchantes — des mois gratuits — pour remplir leur établissement.

Actuellement, la RMR de Québec, où le loyer moyen est de 820 $ pour un appartement de deux chambres à coucher, demeure la plus chère suivie de Montréal (782$) et de Gatineau (782$). 

Selon les données de l’Enquête sur les logements locatifs de la SCHL, deux facteurs expliquent ce changement de cap du marché : la croissance de l’emploi, entre autres de «4% pour les postes à temps plein», et le vieillissement de la population. Comme quoi il n’y aura pas juste le secteur des résidences pour personnes âgées qui profitera de la retraite des baby-boomers. 

«L’emploi a de toute évidence favorisé la rétention et la venue de nouveaux travailleurs dans la région», indique Élisabeth Koulouris, chef analyste à la SCHL pour la région de Québec, précisant qu’entre juillet 2016 et juin 2017, 2718 appartements locatifs se sont achevés sur le territoire, comparativement à 1560 entre 2015 et 2016. «Même si les données récentes de migration ne sont pas disponibles à l’heure actuelle, on peut s’attendre à ce que le nombre de nouveaux résidents ait augmenté de façon significative depuis un an, ce qui a entraîné une croissance de la demande locative», estime-t-elle.

Pour l’agglomération de Québec, le taux d’inoccupation enregistré pour les derniers mois a été de 4,6% (-0,4%) et de 3,5% (-1%) pour la Rive-Sud. D’ailleurs, c’est du côté de l’arrondissement des Chutes-de-la-Chaudières-Ouest et de la municipalité de Sainte-Antoine-de-Tilly où on retrouve le moins de logements disponibles, avec un taux d’inoccupation de 1,3% .

«On constate que pour les logements avec un loyer entre 1000 $ et 1099 $ par mois, le taux d’inoccupation est passé de 5,3% à 3,2%», dit la chef analyste. Ce qui se traduit par une augmentation de la demande pour ce type de produit. «Par contre, à partir de 1100 $ et plus par mois, on voit que le marché est demeuré stable. On parle d’un taux d’inoccupation de 7,7%», poursuit-elle. 

Copropriétés en location

Quant au marché des copropriétés offertes en location, il a également pris de l’expansion entre 2016 et 2017. Le nombre d’unités est passé de 3830 à 4578, un bond de 19,53%. Le taux d’inoccupation est de 3,9% et le loyer moyen s’est établi à 1052 $ pour une copropriété de deux chambres. Incapables de vendre leurs unités, plusieurs promoteurs se sont tournés vers cette formule pour rentabiliser leur établissement.

Selon les prévisions de la SCHL, d’ici 2019, la RMR de Québec pourrait toujours atteindre un taux d’inoccupation dans le marché locatif de 6 % à 6,5 %. 

«Est-ce qu’on retrouvera à plus long terme un surplus de propriétés sur le marché? Actuellement, il n’y a aucune tendance claire au niveau des nouvelles inscriptions», souligne Mme Koulouris. Au cours des derniers mois, «il y avait peut-être une demande latente dans le locatif. [...] Cela ne veut pas dire que la croissance de la demande sera aussi soutenue chaque année. On garde notre message de prudence», conclut-elle, précisant que 1342 unités de logements locatifs étaient en construction au mois d’octobre.

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LOGEMENT PLUS DIFFICILE À TROUVER

Il est devenu plus difficile de se trouver un logement au Québec en 2017, et ce, malgré une augmentation du nombre de logements offerts et du nombre de condominiums mis en location.

Les données annuelles publiées mardi par la Société canadienne d’hypothèques et de logement montrent une diminution du taux d’inoccupation partout au Canada, qui est passé de 3,7 % en octobre 2016 à % en octobre 2017, ce qui ramène le taux national à sa moyenne sur 10 ans. Au Québec, le taux d’inoccupation a diminué d’un point de pourcentage complet, passant de 4,4 % à 3,4 %.

Parmi les régions métropolitaines, c’est à Montréal que l’on retrouve le taux d’inoccupation le plus faible — une constante historique — à 2,8 %, une baisse de 1,1 point de pourcentage. C’est toutefois la région Ottawa-Gatineau qui a connu la chute la plus importante, soit de 2,5 points, alors que le taux d’inoccupation y est passé de 6,3 % à 3,8 % en un an.

Le taux le plus élevé de logements disponibles est à Saguenay, où il se situe à 6,8 %. À l’opposé, les villes de Granby et de Sainte-Marie, en Beauce, présentent les taux d’inoccupation les plus faibles, à 1,5 %, suivies de près par Val-d’Or et Gaspé, qui affichent 1,7 % de logements disponibles.

Par ailleurs, c’est au Québec que l’on retrouve les loyers les moins chers au Canada, soit à Trois-Rivières (594 $), Saguenay (605 $) et Sherbrooke (631 $). Le loyer moyen au Québec se situe à 735 $, une augmentation de 1,9 % par rapport à l’an dernier.

Consternation

Le Front d’action populaire en réaménagement urbain accueille ces données avec une certaine consternation, notant que le taux d’inoccupation de Montréal, à 2,8 %, est en deçà du «seuil d’équilibre» de 3 %. Il estime que ces chiffres devraient inciter les gouvernements à investir davantage dans les logements sociaux. «196 000 ménages québécois paient plus de la moitié de leur revenu pour se loger», a rappelé la porte-parole du FRAPRU, Véronique Laflamme. Elle se dit «inquiète d’un retour à une pénurie sévère dans les prochaines années, en particulier pour les familles». Elle ajoute que la proportion de logements inoccupés est également tombée à des seuils nettement insuffisants à Granby, Sainte-Marie, Val-d’Or et Gaspé.  La Presse canadienne