Les secteurs densément peuplés à proximité du tracé du nouveau tramway devraient tirer les plus grands bénéfices du futur réseau de transport en commun, comme le Vieux-Limoilou.

Payant d’être proprio près du tramway

Vous avez une propriété près du tracé du futur tramway? Réjouissez-vous, il y a de fortes chances pour qu’elle prenne de la valeur.

L’impact estimé ne serait toutefois pas identique partout sur le réseau structurant de transport en commun. Ainsi, le tramway devrait entraîner une plus forte hausse que le trambus ou les Métrobus. Il est toutefois difficile de prévoir en pourcentage l’effet qu’il pourrait avoir, constate Jean Dubé, professeur à l’École supérieure d’aménagement du territoire et de développement régional de l’Université Laval.

Le chercheur, avec son équipe, s’est déjà intéressé à l’impact des Métrobus sur la valeur des maisons dans la ville de Québec. Il a aussi étudié les effets de l’implantation d’un tramway à Dijon, en France.

Selon ses recherches, les effets sont surtout visibles lorsque l’habitation est très près du tracé. Ainsi, la hausse de valeur attribuable aux Métrobus 800 (Beauport–Sainte-Foy) et 801 (Charlesbourg–Sainte-Foy) a été estimée à 4,5 % et 3 % lorsqu’on se situe à moins de 150 m.

Pour la même distance, on a mesuré un effet encore plus important pour le trajet 802 (Terminus Beauport–Belvédère), à 11,7 %. L’effet chute ensuite drastiquement à 2,5 % quand on s’éloigne entre 150 et 300 m. Toutefois, on a recensé un impact non significatif pour le 803 (Terminus Les Saules–Lebourgneuf–Terminus Beauport).

«De façon générale, une propriété située dans un rayon rapproché d’une infrastructure de transport en commun se vend effectivement plus cher qu’une propriété identique à l’extérieur de ce rayon», concluait en novembre 2016 une étude publiée par la Fédération des chambres immobilières du Québec. On y estimait qu’une maison unifamiliale se situant dans un rayon de 1 km d’une station Métrobus 800 ou 801 coûtait en moyenne 8,7 % plus cher qu’une propriété avec les mêmes caractéristiques, mais hors de ce secteur. La hausse était de 8,1 % pour un condo et atteignait même 11,2 % si la distance était de moins de 500 mètres.

Confort et vitesse payants

«C’est super intéressant parce que l’impact [du tramway] risque pratiquement d’être double», fait valoir Jean Dubé. Pourquoi? Parce qu’on combine un meilleur confort à un temps de déplacement amélioré.

«On sait qu’il y a un aspect qualité et confort qu’on ne retrouve pas nécessairement dans les Métrobus», note-t-il. Et cet aspect en lui-même peut attirer des usagers, notamment parce qu’il fait ainsi concurrence à l’auto, perçue comme étant plus confortable que les transports en commun.

«À Dijon, ils avaient pris une ligne d’autobus à haute fréquence, un peu comme les Métrobus, et ils l’avaient remplacé par le tramway, mais en ne changeant pratiquement pas les temps de déplacement. Ce qu’on voyait, c’était que l’impact était très, très fort au centre. C’était probablement l’aspect confort qui primait. Ce n’était pas la dimension accessibilité, parce que c’était le même temps de déplacement [et le même tracé]», remarque M. Dubé.

Le service plus efficace et plus rapide du nouveau réseau devrait aussi se faire sentir sur la valeur des habitations. «Habituellement, si on est capable de diminuer les coûts de transport pour se rendre au boulot ou pour se déplacer, et bien ça risque d’avoir un impact sur le prix que les gens sont prêts à payer pour être situés près de cette infrastructure-là.»

Le citoyen prendra ainsi en compte le montant qu’il économise en ne prenant pas sa voiture, mais aussi le temps qu’il sauve en déplacement. «Le temps, c’est de l’argent», illustre le professeur.

Accessibles à pied

Les effets observés sont par ailleurs différents selon le secteur. «On sait qu’il va y avoir une certaine variabilité et on sait que dans les milieux plus densément peuplés, plus facilement accessibles à pied, l’impact risque d’être plus fort que dans les extrémités des lignes», observe M. Dubé. Le Vieux-Limoilou ou certains coins de la haute ville, par exemple, pourraient en tirer les plus grands bénéfices.

L’impact sera peut-être négligeable sur certains tronçons. C’est ce qui avait été observé avec le 803, qui n’avait engendré aucun impact sur la valeur des maisons. «Le design urbain fait en sorte que ce n’est pas tant favorisé pour la marche, plus axé pour l’auto», explique M. Dubé.

«Dans le cas du trambus, ce n’est pas impossible qu’il n’y en ait pas, dans l’optique où le tracé prévoit passer sur Charest, où il y a un bon bout où c’est un parc industriel. Donc il n’y a pas beaucoup de maisons dans ce coin-là où ça risque d’augmenter», estime M. Dubé.

Toutefois, il pense que la Ville cherche peut-être à «cristalliser le développement du quartier» à plus long terme, puisque des citoyens pourraient voir ces secteurs comme plus attrayants.

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EFFET MODULÉ DANS LE TEMPS

L’effet sur la valeur des maisons est modulé dans le temps lorsqu’il est question de l’implantation d’un système de transport en commun, a pu constater le professeur Jean Dubé. Dans une étude sur le tramway de Dijon, en France, les chercheurs ont noté que l’effet se fait sentir dès l’annonce, alors que les gens entrevoient les possibilités et les avantages du réseau à venir. «Il y avait une hausse à l’annonce. À la période de construction, c’est l’inverse. Là on vit les désagréments. […] On voyait une diminution un peu, et après la mise en service on voyait augmenter l’effet.»  

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LE COMMERCIAL AUSSI

Les immeubles commerciaux devraient aussi de profiter de ce nouveau réseau. Bien qu’il soit trop tôt pour en estimer les retombées précises, l’impact sera «majeur», considère Alain Roy, directeur général chez Groupe Altus. Il y aura sans contredit une densification, notamment près des stations d’échange, croit-il.