La valse des prix dans le marché de l'habitation

Plusieurs propriétaires de condos ont eu la main chanceuse au cours de la dernière année. Le délai de vente pour les copropriétés a chuté de 17 jours et le prix médian semble aujourd’hui plus stable. L’analyste principal de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, Nicolas Bernatchez, dresse un bilan des derniers mois.

Q Comment se porte le marché de la revente?

R La RMR de Québec a enregistré une progression des ventes de 2 % entre septembre 2017 et août 2018, tous types de propriétés confondus.

Cela s’explique en partie par le fait que l’emploi se porte bien dans la région. Il y a eu une croissance de l’emploi à temps plein et cela a eu un effet sur la demande.

Le secteur de l’unifamiliale a connu la plus forte augmentation des ventes. Elle a été de l’ordre de 3 % au cours des 12 derniers mois.

Pour les copropriétés, les ventes sont demeurées stables tout comme le nombre d’unités disponibles sur le marché. Environ 1500 unités ont été vendues via le système Centris au cours de la dernière année.

Q Quelle est la situation pour le prix et les délais de vente pour les copropriétés?

R Actuellement, on retrouve sur le marché 19 condominiums pour un acheteur. C’est similaire aux dernières années. Cela signifie qu’on demeure nettement dans un marché à l’avantage des acheteurs.

Le délai de vente s’est toutefois amélioré au cours des 12 derniers mois pour s’établir à 166 jours. Cela représente une diminution moyenne de 17 jours par rapport à la période précédente.

Pour le prix médian, il s’est stabilisé à 190 000 $. Rappelons qu’au cours des cinq dernières années, il a chuté de 6 %.

Maintenant, si on regarde pour les mises en chantier pour les copropriétés, en 2018, nous en avons enregistré 123. Le rythme de construction de ces unités s’est ajusté à la baisse au cours des dernières années pour permettre aux unités déjà sur le marché de s’écouler.

Au cours des deux prochaines années, c’est assez clair que ce marché va demeurer à l’avantage des acheteurs dans la région de Québec compte tenu du bassin de propriétés à vendre.

› Prix moyen depuis un an pour une copropriété : 221 017 $

› Avantage acheteur dans la RMR de Québec : Haute-Ville, Basse-Ville/Limoilou, Sainte-Foy/Sillery, Charlesbourg, Beauport, Les Rivières, Ancienne-Lorette/Val-Bélair/Aéroport, périphérie nord de Québec, Rive-Sud de Québec, ancien Lévis.

Q Est-ce qu’il y a présentement un surplus de logements locatifs après celui des condos?

R Lorsqu’on regarde l’offre de logements locatifs, on voit qu’elle progresse rapidement. Le nombre de mises en chantier a été très important au cours des trois dernières années. Seulement entre janvier et août dernier, nous avons enregistré 1471 mises en chantier pour des unités de logements locatifs traditionnels, comparativement à 974 pour la même période l’année précédente.

On s’attend à ce que cette situation exerce des pressions à la hausse sur le taux d’inoccupation.

Il faut dire qu’il y a un contexte favorable aux logements locatifs dans la région de Québec avec la croissance de l’emploi, l’augmentation du solde migratoire et le vieillissement de la population. Il y a de la demande.

Par contre, le rythme de l’offre risque de surpasser éventuellement la demande de logements locatifs.  Il s’ajoute aussi à l’offre locative des copropriétés qui sont offertes aujourd’hui en location.

Q Assistera-t-on à une guerre de prix dans le marché locatif?

R Lorsqu’on regarde l’offre dans le marché locatif, c’est certain qu’il y a plus de choix. Cela permet aux consommateurs de magasiner.

On ne voit pas nécessairement de diminution de prix, on voit plutôt des incitatifs à la location, comme des mois gratuits.

Q Du côté de l’unifamiliale, comment s’est comporté le marché?

R Les conditions de marché sont légèrement à l’avantage des acheteurs. On parle de 11 maisons unifamiliales disponibles pour chaque acheteur. L’équilibre est normalement entre huit et dix.

Des secteurs se sont démarqués, comme Les Rivières ou la Basse-Ville/Limoilou. À ces endroits, les conditions de marché avantagent les vendeurs.

Pour les secteurs de Charlesbourg, de Beauport, de la Haute-Saint-Charles, de Val-Bélair, de L’Ancienne-Lorette et de  Sainte-Foy, ils sont maintenant des marchés équilibrés.

Le prix médian pour l’unifamiliale au cours des 12 derniers mois a été de 252 000 $ (+1 % sur un an et + 4 % depuis cinq ans). Et le délai de vente a été de 130 jours (+3).

Pour les prochains mois, on peut s’attendre à ce que la progression des ventes se poursuive. Nous avons des perspectives favorables dans la région de Québec.

Il reste que la remontée des taux d’intérêt pourrait venir limiter le potentiel de croissance. Il y a aussi l’enjeu démographique. La croissance de la population est positive, mais elle est appelée à ralentir avec le temps.

› Prix moyen depuis un an pour une maison unifamiliale : 282 244 $ (+3%)

› Avantage acheteur dans la région de Québec : Saint-Augustin/Cap-Rouge, périphérie nord de Québec, MRC Île-d’Orléans et MRC Côte-de-Beaupré, MRC La Jacques-Cartier, Rive-Sud de Québec, Chutes-de-la-Chaudières-Ouest, Chutes-de-la-Chaudière-Est, ancien Lévis.

Q Quel serait l’impact d’une hausse des taux d’intérêt?

R Nos prévisions tiennent compte d’une augmentation progressive des taux d’intérêt. Depuis un an, on le voit. L’augmentation du taux directeur de la Banque du Canada a eu des effets sur les taux hypothécaires. Nous avons vu une augmentation des coûts d’emprunt. Cela étant dit, nous avons quand même connu une progression des ventes résidentielles, car le marché de l’emploi se porte bien. Pour les prochains mois, on s’attend à ce que la croissance économique continue de soutenir le marché de l’habitation, et ce, même s’il y a une hausse des taux.

Sources : Fédération des chambres immobilières du Québec et Société canadienne d’hypothèques et de logement