Pour les travaux effectués au local de l’avenue Cartier, la facture représente des frais de 456 $ par pied carré, ce qui en fait un projet «unique et difficilement comparable».

La SAQ de l’avenue Cartier, trop chère à 5 millions $?

VÉRIFICATION FAITE

- L’AFFIRMATION

La Société des alcools du Québec (SAQ) a investi 5,28 millions $ pour demeurer sur l’avenue Cartier. A-t-elle payé le prix fort, comme l’indiquait mercredi La Presse canadienne, pour conserver le site où elle était locataire depuis 1987?

- LES FAITS

Cherchant un local «d’une superficie supérieure», en septembre 2011, la SAQ avait procédé à un appel d’offres afin de dénicher un nouveau toit sur l’avenue Cartier. Aucun promoteur immobilier n’avait levé la main.

Deux ans plus tard, la société d’État signait une promesse d’achat avec la société de gestion Marcel Bédard inc., propriétaire du local commercial. Le 24 mars 2016, la SAQ devenait propriétaire de sa partie de l’édifice dans une transaction de 2,25 millions $.

Ce local «présente une localisation idéale dans ce secteur commercial de la ville très recherché où les locaux susceptibles de convenir aux besoins de la SAQ sont très rares, voire inexistants» avance la direction pour expliquer sa décision. Elle précise aussi que malgré le fait qu’elle occupait la chaise de locataire, elle devait débourser des sommes importantes pour effectuer les travaux de maintien de sa partie du bâtiment. «Nous n’avions pas un bail clé en main dans lequel les coûts d’aménagement sont inclus comme c’est habituellement le cas». 

De façon générale, la société d’État loue ses locaux plutôt que les acheter. Elle est d’ailleurs propriétaire de seulement 6 de ses 407 succursales. 

Fait intéressant, selon l’évaluation municipale de la Ville de Québec, datant de 2014, la valeur du local et du terrain achetés par la SAQ était de 1 625 000 $, soit une différence de 625 000 $ avec le montant déboursé. 

Toutefois, ce chiffre est à prendre avec des pincettes. Il est préférable de mesurer le montant de la transaction avec d’autres ventes réalisées dans ce secteur au cours des dernières années. 

Selon des données de la firme d’évaluation immobilière Côté Conseil Immobilier (CCIMMO), la SAQ a payé 443 $ du pied carré pour devenir propriétaire. Pour son analyse, basée sur la vente de locaux commerciaux d’au moins 500 000 $, CCIMMO s’est servi des données des plans cadastraux déposées au Registre foncier du Québec (5080 pieds carrés pour la SAQ) et du montant des transactions.

Pour bien se situer, voici quelques comparaisons. 

En 2013, l’enseigne Ernest avait déboursé 642 $ du pied carré pour acheter un local sur la rue Saint-Jean et les propriétaires de la bannière Sport et Chic avaient déboursé 249 $ du pied carré pour faire une acquisition sur la même rue. 

En 2016, la facture pour le Centre Dentaire Alina Petcoulescou, sur la Grande Allée, a été de 410 $ et, finalement, en 2017, le studio Tattoo Shack a déboursé 532 $ du pied carré pour devenir le seul patron de son commerce sur la rue Saint-Jean. 

Pour répondre à ses besoins, la société d’État cherchait un local d’au moins 5500 pieds carrés, note au Soleil la direction. «Il n’y avait pas de local disponible d’une telle superficie. Ce qui se rapprochait le plus était un local d’environ 3000 pieds carrés situé au 120, René-Lévesque. C’était ce qui avait de plus grand», confirme Jean-Pierre Bédard, directeur général de la Société de développement commercial (SDC) du quartier Montcalm.

Maintenant, pour la facture des travaux. 

L’évaluation de la SAQ était initialement de 3 millions $. En novembre, la facture avoisinait les 2,6 millions $, incluant une facture de 800 000 $ pour des travaux d’excavation, indiquait La Presse canadienne. La durée prévue du chantier était de 8 mois, mais il a été réalisé en 11 mois. La superficie de l’établissement est passée «de 5140 à 5700 pieds carrés», affirme la SAQ.   

À ces dépenses, il faut également ajouter 212 000 $ pour l’aménagement et le loyer du local temporaire. Et 218 000 $ pour renouveler l’équipement.

Ce qui porte la facture totale du projet à 5,28 millions $. Par pied carré, la nouvelle succursale de la SAQ aura coûté 889 $.

Il est difficile, voire impossible, de trouver un projet similaire. Plusieurs facteurs varient d’un chantier à l’autre, notamment l’âge d’un bâtiment et son emplacement géographique.

Parmi les projets que la SAQ a réalisés dernièrement dans la région, l’ouverture de la succursale de 16 000 pieds carrés — sur deux étages — dans le Complexe Jules-Dallaire avait coûté 2,14 millions $. Il faut tenir en compte que dans le cas de la succursale du boulevard Laurier, il s’agissait de travaux d’aménagement d’un bâtiment neuf alors que pour la succursale Cartier, on parle de travaux structuraux, de remise à niveau d’un vieux bâtiment. Par pied carré, cette succursale a représenté des frais de 133,75 $.

La même année, la société d’État prévoyait aussi agrandir son centre de distribution de la rue Einstein. L’établissement de 270 000 pieds carrés a été agrandi de 87 500 pieds carrés. Le coût des travaux a été 10,4 millions $. 

- LE VERDICT

La SAQ n’a pas payé un prix démesuré pour l’achat de son local, si on compare la transaction avec d’autres dans ce secteur. Et il semble que la société d’État n’avait pas d’autres possibilités si elle souhaitait demeurer sur la rue Cartier. Pour les travaux, la facture représente des frais de 456 $ par pied carré, ce qui en fait un projet «unique et difficilement comparable» comme l’indique la société d’État.