Sylvain Cossette, président et chef de la direction du Fonds de placement immobilier Cominar

Cominar range ses pelles et ses marteaux

Jusqu’à nouvel ordre, le Fonds de placement immobilier Cominar ne démarrera plus de nouveau chantier dans la région de Québec. La construction de son mégacomplexe de 200 millions $ à Lévis est, entre autres, sur la glace. Et oubliez les acquisitions d’envergure pour les prochaines années.

La direction est claire, les gains financiers du gestionnaire immobilier se réaliseront à l’interne, dans le jargon des patrons on parle «de croissance organique».

Aux commandes depuis janvier, le président et chef de la direction, Sylvain Cossette, a «modernisé» et a «revu» quelque peu la structure de l’organisation et sa culture avec l’ajout de cerveaux stratégiques au cours des derniers mois, comme Marie-Andrée Boutin, anciennement de chez Aldo.

Son objectif : augmenter la valeur du pied carré dans ses établissements. Et pour y parvenir, sa stratégie passe avant tout par le «bien-être» de ses locataires.

«Nous sommes dans un marché très dynamique. L’immobilier est loin d’être statique. Il faut toujours innover», avance M. Cossette.

«Nous avons beaucoup de capacité organique à l’intérieur de notre portefeuille. Par exemple, en améliorant notre taux d’occupation et en louant mieux nos espaces. Il faut améliorer notre offre de services en s’intéressant davantage aux besoins de nos clients. L’enjeu premier d’un locataire est aujourd’hui son personnel. Il veut attirer des gens et les conserver. Pour y parvenir, nous avons un rôle à jouer. Les jeunes veulent travailler dans des environnements différents», poursuit-il.

Il énumère comme exemples de réalisations pour bonifier son offre, la modernisation des mobiliers, l’amélioration de la luminosité dans ses établissements, l’ajout de services comme des supports à vélos ou le rafraîchissement des couleurs.

Cette recette s’appliquera également à travers les centres commerciaux du Fonds.

Pour l’heure, le président assure qu’il est dans les temps pour le déploiement de son plan vers un Cominar 2.0. Ce dernier vise à redonner un peu de pep à l’action du groupe qui en a pris pour son rhume au cours des dernières années.

En août 2016, elle se négociait aux alentours de 17 $. Vendredi midi, elle se transigeait à 11,65 $ dans la Ville Reine.

Pause

Quant à la brique et au mortier, Cominar n’a plus l’intention de démarrer à «court ou moyen terme» de nouveaux chantiers.

La direction explique sa décision par le fait qu’un nouveau développement qui exige des sous peut prendre jusqu’à trois ou quatre ans avant qu’on puisse en récolter les bénéfices. Ce qui est contraire à la croissance organique où les résultats peuvent se faire sentir entre deux rapports financiers.

C’est pourquoi le projet de Lévis est aujourd’hui sur la glace.

En avril 2017, l’ancien patron du Fonds immobilier, Michel Dallaire, avait dévoilé sa vision pour le développement de la rive sud du fleuve Saint-Laurent.

Il parlait alors d’un complexe «majeur» avec plusieurs édifices à vocation mixte, dont des bureaux, des commerces ainsi qu’une offre résidentielle, à l’entrée du pont de Québec.

Des plans étaient sur la table à dessin pour le site d’une superficie d’un million de pieds carrés situé sur boulevard Guillaume-Couture. Les premières pelletées de terre étaient prévues pour 2019.

«La capacité potentielle de ce projet est toujours possible. Est-ce que c’est dans mes ambitions à court ou moyen terme? Non», tranche M. Cossette.

«Ma priorité est la croissance organique. Avant que j’aille dépenser de l’argent sur le développement d’un terrain, j’ai beaucoup plus d’opportunités ailleurs que je peux réaliser à l’avantage de nos détenteurs de parts. Je vais focaliser sur mes projets où j’ai déjà dépensé de l’argent et des bâtisses sont en place. Des projets où je n’ai pas à dépenser pour construire», poursuit-il.

Il n’est toutefois pas question de stopper les développements comme l’Îlot Mendel, dans le secteur Duplessis. Il s’agit du nouveau pôle commercial d’environ cinq millions de pieds carrés où on retrouve le IKEA. La compagnie française spécialisée dans les articles de sport Décathlon ouvrira aussi en 2019.

Aucun autre détaillant n’a encore été dévoilé. Des annonces devraient avoir lieu au cours des prochains mois, parole de M. Cossette. «J’ai des lettres d’intention, mais je n’ai aucun document de signé encore. Il faut prévoir des dates de livraison».


« Ma priorité est la croissance organique. Avant que j’aille dépenser de l’argent sur le développement d’un terrain, j’ai beaucoup plus d’opportunités ailleurs que je peux réaliser à l’avantage de nos détenteurs de parts »
Sylvain Cossette, président et chef de la direction du Fonds de placement immobilier Cominar

Transaction

Jeudi, Cominar a finalisé une transaction de 36 millions $ pour l’acquisition du 654 boulevard René-Lévesque (Place Haute-Ville). La direction précise que ce changement de garde figurait dans une entente signée en 2014 avec Ivanhoé Cambridge, alors que l’organisation avait acheté l’espace de bureaux dans la tour du Delta.

Selon les responsables, aucun projet immobilier ne figure dans les plans pour le moment. Cet actif pourrait même être vendu, si une offre raisonnable est déposée.

Il faut dire que Cominar occupe davantage la chaise de vendeur depuis deux ans.

En 2017, la compagnie a cédé dans une première phase presque tous ses actifs à l’extérieur de la province de Québec et de la région d’Ottawa pour la somme de 1,14 milliard $.

Elle travaille actuellement sur la deuxième phase de son plan de repositionnement qui prévoit la vente d’immeubles d’une valeur jusqu’à 1 milliard $ dans les régions de Québec, de Montréal et d’Ottawa. L’entreprise espère avoir terminé le ménage de ses actifs d’ici la fin de l’année 2018.

Au cours des derniers mois, plusieurs acheteurs auraient démontré de l’intérêt pour des propriétés de Québec. Le Groupe Mach a notamment confirmé au Soleil en mars être en lice pour acheter certains immeubles.

Propriétés

Dans la région, Cominar détient notamment les centres commerciaux Place de la Cité, le Carrefour Charlesbourg, les Promenades Beauport, les Halles Fleur de Lys et Place Lévis.

Bien que la direction refuse de cibler les propriétés à vendre, elle assure que Place de la Cité sur le boulevard Laurier n’est pas sur le marché.

Elle prévoit d’ailleurs investir d’importantes sommes au cours des prochaines années pour moderniser l’endroit. Aucun échéancier n’est disponible.

«Pour moi, le tramway et le trambus sont des outils incroyables pour favoriser le développement d’une ville. Tout l’immobilier autour d’un pôle potentiel a une valeur supérieure à l’immobilier qui ne l’est pas. Cela ne veut pas dire qu’il n’est pas bon, simplement qu’il a un potentiel différent», conclut M. Cossette.

Cominar détient près d’une trentaine d’immeubles qui seront situés à proximité du tramway.
 

Le siège social de Cominar sur le boulevard Laurier.

*****

Pas question de bouger le siège social de Québec

Est-ce que le Fonds de placement immobilier Cominar déménagera son siège social à Montréal?

Cette question est revenue à plusieurs reprises au cours des derniers mois de la part d’actionnaires.

Et elle est légitime. En 2017, les bureaux de Montréal ont notamment été revampés et aujourd’hui une partie des décisions sont prises dans la métropole.

Cominar, qui compte environ 880 paires de bras, a également récemment mis le grappin pour le montant symbolique de 1 $ sur les quelque 300 employés du Groupe Dallaire qui besognent à l’autre bout de l’autoroute 20.

Il faut dire que le Groupe Dallaire n’avait que Cominar comme principal client sur ce territoire. Et que les deux compagnies sont actuellement en procédure de divorce.

Aujourd’hui, le Fonds détient environ 300 employés à Québec et autant à Montréal. Le reste de la famille est installée en Ontario.

«Le siège social va demeurer à Québec dans le Complexe Jules-Dallaire. [...] Je n’ai aucun plan pour un déménagement», assure au Soleil le président et chef de la direction, Sylvain Cossette, qui demeure lui-même à Montréal.

Il rappelle par contre qu’environ 66 % des actifs immobiliers du groupe sont situés à Montréal. Et que cette situation «ne date pas d’hier».

Effectivement, lorsqu’on consulte le dernier rapport financier paru au mois d’août, le Fonds détenait dans son portefeuille 282 édifices à Montréal, 127 à Québec, 20 à Ottawa et un dans les provinces atlantiques pour un total de 430 immeubles.

Deux bureaux

«Il est important d’être à proximité de nos clients dans chacune de nos villes. Nous avons un bureau à Québec qui est important pour nous et nous avons un bureau à Montréal qui est également important. Notre plan est de continuer d’avoir ces deux bureaux», réitère M. Cossette.

«Nous allons avoir les acteurs qui nous faut pour répondre à notre marché à Québec et la même chose du côté de Montréal», poursuit-il, au sujet des futurs besoins en main-d’oeuvre de l’organisation.

Et malgré la prochaine vente d’immeubles dans les régions de Québec, de Montréal et d’Ottawa, Cominar assure qu’il n’est pas question de quitter la capitale. Elle va conserver ses racines dans la région.

«Mon intention, c’est où Michel Dallaire [ancien président et chef de la direction] était présent à Québec, Cominar va continuer d’être présent»conclut M. Cossette.

À son deuxième trimestre de 2018, Cominar a vu son taux d’occupation grimper de  92,6 % à 93,1 %. Le bénéfice d’exploitation net  a atteint 92,3 millions $, comparativement à 111,3 millions $ pour la période correspondante de 2017.

À la Bourse de Toronto, le titre du Fonds de placement immobilier Cominar (TSX : CUF.UN) a clôturé à 11,66 $, vendredi. Il s’agit d’une baisse de 0,26 %.