« Les gens qui viennent s’installer dans le nouveau Lévis le savent. Ils s’attendent à ce que ce soit densifié », assure le président de l’arrondissement Chutes-de-la-Chaudière-Ouest, Réjean Lamontagne.

Tout comme la responsable des finances de l’administration Lehouillier, Isabelle Demers, et le président du Comité consultatif d’urbanisme de Lévis, Guy Dumoulin, l’élu de Saint-Rédempteur est clair et net : les immeubles continueront de pousser à Lévis. « On n’a pas le choix de densifier! »

Lundi, au conseil municipal, des résidents de Saint-Nicolas se sont déplacés pour s’indigner du développement « sauvage » et « monstrueux » dans leur cour arrière. Un projet de quelque 160 condos, l’AZURA Fleuve, s’érige à quelques mètres de leur terrain, offrant une vue imprenable sur les piscines familiales. « Ma cour, c’est terminé », se désolait Jean-François Bélanger, un propriétaire touché.

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L’opposition, Repensons Lévis, dénonçait ce jour-là un autre exemple de la « perte de contrôle» du développement à Lévis.

Les élus de Lévis Force 10 (LF1), le parti du maire, ont assuré comprendre la frustration des résidents. Mais le terrain en question « est zoné haute densité depuis des décennies », ont-ils souligné. Et comme le projet respecte en tout point les normes et le zonage municipal, les conseillers n’ont pas eu à l’autoriser ou non.

Dans tous les cas, les élus du pouvoir sont clairs : les Lévisiens doivent s’habituer à voir des constructions massives apparaître autour de chez eux. Particulièrement s’ils habitent près d’un grand boulevard, comme Guillaume-Couture, des Rivières ou du Président-Kennedy.

Lévis « n’a pas le choix » de se densifier

Sans complètement se laver les mains des décisions liées à la densification, les représentants de Lévis Force 10 soulignent que Lévis est sommée de densifier son cœur urbain par de nombreuses instances. La Communauté métropolitaine de Québec (CMQ) tout comme le gouvernement provincial pressent l’administration lévisienne.

« Pour la densification, la Ville de Lévis n’a pas les mains libres », selon le conseiller Réjean Lamontagne, interrogé à la suite du conseil municipal. « Le ministère des Affaires municipales nous demande de densifier, la CMQ nous demande de densifier », énumère-t-il. « On n’est pas les seuls à décider », renchérit la conseillère de Villieu et responsable des finances de l’administration, Isabelle Demers.

« On suit les orientations gouvernementales et le plan métropolitain, confirme le président du Comité consultatif d’urbanisme, Guy Dumoulin. Notre zonage et notre schéma d’aménagement sont faits en fonction de ça. »

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Lévis a identifié deux pôles pour son développement. La tête des ponts et les abords du Centre des congrès, là où se déploie l’imposant projet UMANO, continueront à se développer. On densifie aussi dans la « zone d’influence » des grands boulevards, soit environ 400 mètres, comme le suggère fortement le gouvernement du Québec.

« On bâtit la ville sur la ville, comme le prescrit la vision de densification du gouvernement, pour ne pas faire d’étalement urbain. »

—  Guy Dumoulin, conseiller de Saint-Jean et président du Comité consultatif d'urbanisme de la Ville de Lévis

Pour éviter les surprises, M. Dumoulin conseille fortement aux Lévisiens de bien vérifier les affectations permises dans leur quartier. « S’il vous plait, quand il y a un terrain vacant ou un boisé autour de chez vous, informez-vous, a invité l’élu. Parce que ce terrain-là, il appartient à quelqu’un, et cette personne a probablement le droit de développer. »

Repensons Lévis « contre le développement »

Les trois élus du parti au pouvoir se désolent de la sortie de Repensons Lévis, qui disait partager le sentiment des citoyens « ayant l’impression que la Ville perd le contrôle du développement » sur son territoire.

Guy Dumoulin, qui rappelle être au cœur des grandes décisions d’urbanisme depuis des années, s’en défend vigoureusement. Au contraire, Lévis se développe en concordance avec le plan établi, assure-t-il.

« L’opposition a décidé de faire de la petite politique avec le développement. »

—  Guy Dumoulin, conseiller de Saint-Jean et président du Comité consultatif d'urbanisme

Et si les Lévisiens « ne veulent pas de développement », le conseiller de LF10 Réjean Lamontagne leur recommande simplement de voter pour l’opposition. « Il y a une équipe qui n’en veut plus de condos », ironise-t-il. « Ils ont le droit de dire ça aux citoyens : élisez-nous et il y en aura plus de développement », cingle l’élu.

« En 2021, M. Lehouillier n’a jamais caché qu’il voulait faire grossir la ville. Et c’est ce qu’on fait. »

—  Réjean Lamontagne, Réjean Lamontagne, président du conseil d'arrondissement Chutes-de-la-Chaudière-Ouest et conseiller de Saint-Rédempteur (LF10)

Les élus de l’administration Lehouillier invitent aussi les Lévisiens à participer aux consultations de Lévis 2040, un exercice pour planifier le développement du futur sur la Rive-Sud.

Lévis doit se développer sans s’étaler, plaide l’IDU

Bien qu’il se tienne loin de la politique, l’Institut du développement urbain (IDU) insiste : les grands projets de développement sont nécessaires à Lévis. L’organisme le fera valoir dans un mémoire qu’il déposera dans le cadre de la vision 2040.

Dans les dernières semaines, l’organisme de représentation des promoteurs immobiliers s’est intéressé au cas de Lévis, où le développement se fait la à vitesse grand V. Sa nouvelle PDG, l’ex-députée libérale Isabelle Mélançon, a notamment rencontré des promoteurs lévisiens.

« Juste par sa situation géographique, il y a une attraction particulière pour les promoteurs à Lévis », explique Mme Mélançon. Par sa proximité avec Québec, mais aussi par son développement économique, la ville est appelée à devenir de plus en plus populeuse, estime-t-elle.

« Et les instances municipales, comme provinciales, ont décidé de le faire en densifiant plutôt qu’en faisant de l’étalement urbain, note Mme Mélançon. S’il y a des terrains de libres, on se doit de faire de la densification. »

Elle invite les élus lévisiens et la population à discuter de ces enjeux « de façon sereine et avec prévisibilité », sans tomber dans une dynamique négative à l’égard des entrepreneurs en immobilier. « On assiste à des cas de pas dans ma cour tous les jours. Mais il faut densifier nos cœurs urbains », plaide la PDG de l’IDU.

« Il y a une crise du logement, il y a une crise climatique : il faut construire des logements [et] éviter l’étalement urbain, à Lévis comme ailleurs », conclut Isabelle Mélançon.