Le Groupe Dallaire aimerait entamer les travaux en prévision de la première tour, celle de 65 étages, en 2019. Une superficie totale de 300 000 pieds carrés (17 étages) sera consacrée aux entreprises à la recherche de nouveaux locaux.

Le Phare: promoteurs, dormez en paix!

Le complexe Le Phare, avec sa tour de 65 étages, ne chamboulera pas le marché de l’immeuble à bureaux dans Capitale, selon le Groupe Altus. Au contraire, «ce ne sont pas toutes les entreprises de Québec qui pourront payer le loyer qui sera exigé par le promoteur.»

Selon des analyses de la firme de services-conseils spécialisée dans le domaine de l’immobilier, Sainte-Foy est l’endroit dans la capitale où le pied carré est actuellement le plus dispendieux à la location, entre 27 $ et 32 $ brut. Cela s’explique, entre autres, par la valeur plus élevée des terrains et des coûts de construction des bâtiments.

À titre de comparaison, un employeur doit débourser entre 22 $ et 25 $ pour installer ses pénates dans Lebourgneuf et entre 26 $ et 30 $ du pied carré pour un local sur la colline Parlementaire.

«On ne retrouve pas à Québec autant de sièges sociaux qu’à Montréal ou à Toronto. La région compte beaucoup de PME, mais elles n’ont pas les mêmes moyens financiers», indique au Soleil Alain Roy, directeur général chez Altus.

«Construire un édifice de classe A sur un terrain très dispendieux, évidemment, cela entraîne des loyers plus élevés. Lebourgneuf devient alors une belle alternative avec des édifices de classe B — de catégorie inférieure — ou les frais sont plus abordables. Le stationnement est aussi moins dispendieux», poursuit-il.

Ce dernier précise que ce sont principalement les édifices de classe B qui sont actuellement recherchés par les petites et moyennes entreprises de la région.

«La moyenne des locaux qui se sont loués au cours des six derniers mois est d’environ 3000 pieds carrés», avance M. Roy. «Des locataires qui cherchent 50 000 pieds carrés, cela ne court pas les rues. [...] Lors de la construction des tours Jules Dallaire, le secteur de la colline parlementaire ne s’est pas vidé. C’est pourquoi Le Phare pourrait avoir un impact principalement sur le marché des édifices de classe A sur le boulevard Laurier», ajoute-t-il.

À Sainte-Foy, le promoteur immobilier, le Groupe Dallaire, prévoit pour son chantier de 755 millions $, la construction de quatre tours, dont trois entre 15 et 45 étages, d’une place publique et d’une salle de concert. Environ 700 000 pieds carrés seront consacrés pour de l’espace à bureaux.

Demande

Selon un rapport produit au cours des derniers mois par Jones Lang LaSalle Services immobilier, la demande pour de l’espace à bureaux dans la région devrait être annuellement de 125 000 pieds carrés à moyen terme.

«En fonction du présent contexte économique et des prévisions, le marché de bureaux de Québec est en mesure d’absorber la mise en service de la Tour 1 en 2022. Il en serait de même avec la Tour 3 en 2026 et la Tour 4 en 2029, si la conjoncture du marché demeure favorable», note Jones Lang LaSalle.

Rappelons que la Tour 2 du complexe immobilier hébergera une résidence pour personnes âgées.


« Lors de la construction des tours Jules Dallaire, le secteur de la colline parlementaire ne s’est pas vidé. C’est pourquoi Le Phare pourrait avoir un impact principalement sur le marché des édifices de classe A sur le boulevard Laurier »
Alain Roy, directeur général chez le Groupe Altus

Le Groupe Dallaire aimerait entamer les travaux en prévision de la première tour, celle de 65 étages, en 2019. Une superficie totale de 300 000 pieds carrés (17 étages) sera consacrée aux entreprises à la recherche de nouveaux locaux.

Taux d’inoccupation

Quant à la question du taux d’inoccupation, le boulevard Laurier affiche une bonne mine, avec un taux de 5,9 %, comparativement à 12,7 % dans Saint-Roch et à 10,6 % dans Lebourgneuf. 

Seul le secteur de la colline Parlementaire est en meilleure santé, avec un taux d’inoccupation de 5,1 %.

Bref, plus le taux est bas, plus le marché est propice pour de nouvelles constructions. Il faut dire que plusieurs édifices, comme le Complexe Vision, ont poussé dans Lebourgneuf au cours des dernières années, ce qui explique en partie le nombre un peu plus élevé d’espaces vacants.

À partir de 9 % ou 10 % d’inoccupation, c’est à ce moment qu’une lumière rouge commence à clignoter, estime Altus. «Il y a alors un surplus d’immeubles sur le marché».

Mais revenons à nos moutons. Avec un taux de 5,9 %, Sainte-Foy peut encore «absorber» de nouvelles constructions, considère M. Roy, concédant que ce pourcentage devrait grimper avec Le Phare, tout dépendamment de l’espace loué lors de la livraison du projet.

«Il y a une volonté de développer Sainte-Foy et c’est logique, c’est l’entrée de Québec. C’est un des endroits dans la capitale où le potentiel de densification est élevé», affirme le directeur général. «Pour la colline Parlementaire et Saint-Roch, la problématique est l’absence de terrains et de sites à développer. Ces secteurs sont toujours attrayants, mais on ne veut pas démolir tout l’environnement pour construire juste des tours», poursuit-il.

Même s’ils estiment que le complexe Le Phare n’aura pas (ou presque) d’impacts sur les autres secteurs de bureaux de Québec, le Groupe Altus et Jones Lang LaSalle sont d’avis que ce développement pourrait tout de même ralentir l’appétit de certains promoteurs.

«Certains pourraient choisir de repousser la construction de leurs édifices ou leurs projets d’agrandissement», indique M. Roy, estimant que malgré la construction de ce nouveau complexe, le prix brut des loyers devrait demeurer relativement stable. «On le voit déjà, il y a beaucoup moins de constructions prévues pour une livraison l’an prochain. Le marché s’autorégularise», conclut-il.