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Logement: la «crise» silencieuse de la Gaspésie
L'Est du Québec
Logement: la «crise» silencieuse de la Gaspésie
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Logement: la «crise» silencieuse de la Gaspésie

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Logement: la «crise» silencieuse de la Gaspésie

Simon Carmichael
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Initiative de journalisme local - Le Soleil
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Loin des images virales et des coups d’éclat des groupes communautaires, les Gaspésiens ne savent plus où chercher pour se loger. Depuis quelques années déjà, la région vit l’une des pires pénuries de logements de son histoire. D’un bout à l’autre de la péninsule, les taux d’inoccupation frôlent le 0 %. Vue d’ensemble d’une «crise» du logement unique au Québec.

Sur les réseaux sociaux, les publications s’empilent dans les groupes de recherches de logement. Si les chercheurs sont très actifs, les offres sont plus que rares, et lorsqu’elles sont publiées, les annonces reçoivent des dizaines de réponses en quelques minutes. Omniprésente dans le paysage politique et médiatique de la péninsule, la pénurie est aussi dans le quotidien des Gaspésiens. Élus, groupes communautaires et industrie s’entendent pour identifier le logement comme le principal frein au développement de la région. 

Bien que de nombreux milieux du Québec vivent des problèmes de logement, la situation gaspésienne est unique en son genre. Aux enjeux «urbains» de l’explosion des prix et de la vieillesse du parc immobilier s’ajoutent des caractéristiques bien gaspésiennes : les évictions touristiques, le surcoût de l’éloignement et les préjugés des grands financiers. 

Le manque de logements est si criant que même la stratégie Vivre en Gaspésie, qui a comme mission de contribuer à la croissance démographique de la région, a pris la décision de mettre sur la glace une campagne de promotion prête à être déployée. «Notre campagne était filmée, montée, et prête à être lancée en mai. On l’a volontairement mis sur pause puisque ce n’est pas le bon timing. On va attendre le moment opportun», explique le directeur de la stratégie, Danik O’Connor. 

Des chiffres frappants

La pénurie de logements est palpable dans bien des milieux en Gaspésie, mais contrairement aux grandes villes, la péninsule peine à documenter le tout. Mis à part quelques données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), les élus et investisseurs ont longtemps dû jongler avec peu de statistiques à leur disposition. 

Récemment, le Regroupement des MRC de la Gaspésie a mandaté le Centre d’initiation à la recherche et d’aide au développement durable (CIRADD) du Cégep de la Gaspésie et des Îles pour faire un portrait de la situation. Les conclusions sont frappantes. Quatre municipalités gaspésiennes sur cinq, sans compter Gaspé, présentent des taux d’inoccupation de 0 %. Environ 13 % des locataires doivent quitter leur logement pour la saison touristique et les investisseurs parlent d’un surcoût d’au moins 20 000 $ par unité construite en Gaspésie. 

«Seulement avec les chiffres de la SCHL, on n’a pas une bonne idée de comment les gens vivent l’enjeu du logement, on ne connaît pas la perception. C’était le but du rapport. En essence, le rapport met en lumière qu’il y a énormément d’embûches quand quelqu’un veut venir s’installer en région», résume un des professionnels de recherche du CIRADD, l’expert en analyses quantitatives Johnathan Crépeau. 

Même les plus petites municipalités de la Gaspésie, telles que La Martre, présentent des taux d’inoccupation anémiques.

Afin d’aller encore plus loin dans la documentation du problème, plusieurs municipalités telles que Gaspé et Grande-Rivière ont engagé des firmes spécialisées pour faire un portrait de la situation. 

Un symptôme de la croissance de la Gaspésie

Il y a quelques années à peine, des experts prédisaient la fermeture de nombreux villages gaspésiens. De Percé à New Carlisle, les prédictions démographiques étaient épeurantes. Affligée par un exode important des jeunes, une économie particulièrement fragile et comptant la population la plus âgée de la province, le portrait de la Gaspésie était peu encourageant. 

Or, depuis quelques années, les municipalités gaspésiennes sont témoins d’un revirement de situation majeur. Alors que la péninsule perdait des centaines d’habitants chaque année au début des années 2010, la Gaspésie-Îles-de-la-Madeleine est désormais la seule région éloignée à afficher un taux migratoire positif depuis 2016. En 2019-2020, quelque 689 néo-Gaspésiens se sont ajoutés aux paysages pittoresques. 

À la tête de Vivre en Gaspésie depuis 2002, Danik O’Connor a été témoin du changement démographique de la péninsule. «J’ai vu passer la période noire où on perdait vraiment beaucoup de gens, jusqu’en 2016, où la situation s’est améliorée», relate-t-il. «On n’a pas eu le temps de célébrer trop longtemps!»

«On est passé de “ça va mal on a des défis démographiques” à “ça va mal on a des défis de logement”», explique M. O’Connor, en précisant que ces derniers sont «beaucoup plus agréables». Il tient également à rectifier certaines perceptions. Trouver un logement en Gaspésie est difficile, certes, mais pas impossible. «Il y a des gens qui quittent régulièrement, donc des logements se libèrent. Il faut juste mettre la main dessus.»

La présidente du Regroupement des MRC de la Gaspésie et préfète de la MRC du Rocher-Percé, Nadia Minassian, reconnaît qu’il y a un enjeu majeur lié au logement en Gaspésie, mais préfère le voir du bon côté. «On est allé à l’encontre de toutes les statistiques des dernières années. On a investi dans nos infrastructures, dans notre image de marque, et ça a fonctionné», se réjouit l’élue, osant même comparer la Gaspésie à un phénix qui renaît de ses cendres. «Maintenant, on doit investir dans des logements locatifs annuels pour ceux qui veulent rester ici à l’année», convient-elle.

La préfète de la MRC du Rocher-Percé, Nadia Minassian.

Déjà difficile pour les locaux, se loger en Gaspésie devient encore plus ardu pour les nouveaux arrivants ou les Gaspésiens qui souhaitent revenir en région. Divisée en petites communautés tissées serrées, la recherche dans la péninsule se fait au rythme des contacts. 

Famille, amis et collègues participent souvent à l’effort de recherche en «se faisant aller les contacts». Le CIRADD rapporte que près de la moitié des locataires interrogés disent avoir obtenu leur logement via le bouche-à-oreille. À peine un répondant sur cinq aurait trouvé par les réseaux sociaux.

Violence conjugale: s’en sortir sans savoir où atterrir

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Violence conjugale: s’en sortir sans savoir où atterrir

Simon Carmichael
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Les drames des derniers mois ont bien mis en lumière la difficulté des femmes de s’arracher du cercle vicieux de la violence conjugale. Ajoutez à cela un autre défi de taille : n’avoir nulle part où atterrir.

«C’est la dernière chose que je fais le soir, et la première que je fais le matin», confie Maude* en soupirant. Depuis maintenant quatre mois, la jeune professionnelle de l’éducation cherche désespérément un logement sur la pointe gaspésienne, sans succès. 

Au cours de la dernière année, elle a dû quitter le milieu familial à quelques reprises pour se réfugier chez des organismes d’aide aux femmes vivant de la violence. L’hiver dernier, Maude a quitté son domicile pour se dégager de ce qu’elle qualifie de «situation malsaine».

Depuis, elle réside à contrecœur dans l’une des quelques petites chambres qu’un centre communautaire a mises sur pied en vitesse pour répondre à la pénurie de logements. Malgré des centaines d’heures de recherche et des dizaines de visites, impossible de mettre la main sur un logement. Pourtant, son profil est favorable. Elle est une jeune fonctionnaire avec un dossier de crédit impeccable et de nombreuses références.

Ces histoires humaines se multiplient en Gaspésie avec la pénurie de logements qui frappe la péninsule.

«Chaque fois que je visite, je sais qu’il y a 50 autres personnes qui ont fait la même démarche que moi. J’appelle ça la loto du logement», ironise-t-elle, même si elle considère la situation tout sauf amusante. «J’ai retourné toutes les pierres. Je me sens vraiment dans un cul-de-sac, autant pour la location que pour l’achat», s’exaspère-t-elle. 

L’histoire de Maude n’est malheureusement pas inhabituelle pour la directrice de la Maison d’aide et d’hébergement L’Émergence de Maria, Nancy Gough. Régulièrement, elle est témoin de femmes vulnérables qui retournent auprès de conjoints violents, faute de logements. «On est confronté à l’enjeu du logement quotidiennement», convient-elle. Mme Gough est catégorique : l’accès à un logis est nécessaire pour quitter un milieu où l’on subit de la violence conjugale.

«Le logement est un outil qui permet de se réorganiser», assure-t-elle. « La stabilité résidentielle est nécessaire pour quitter un conjoint violent, et en ce moment, c’est comme trouver une aiguille dans une botte de foin », image celle qui travaille auprès des femmes en contexte de violence conjugale depuis 30 ans. 

«Souvent, des femmes avec des enfants doivent retourner dans des milieux dangereux, parce qu’elles n’ont pas de toit», note Mme Gough en relatant l’histoire d’une mère de famille et de ses quatre enfants qui sont récemment retournés dans un milieu où il y avait des enjeux de sécurité.

«Depuis 15 ans, aucune des femmes qui a résidé dans un de nos logements de transition n’est retournée auprès d’un conjoint violent. Je pense que ça montre bien l’importance d’avoir quelque part où atterrir. » Or, récemment, l’organisme doit se résoudre à garder des familles plus longtemps dans ses espaces de transition, puisqu’aucun logement n’est disponible dans la communauté. « On doit refuser des femmes. Ça nous brise le cœur.» 

La directrice de la maison L’Émergence ne se gêne pas pour qualifier la situation de « crise du logement », contrairement à plusieurs élus qui préfèrent parler «d’enjeu» ou de «problématique». «On a des gens qui ne peuvent pas se loger. C’est la base de la base des besoins! Mets-en que c’est une crise!» s’indigne Mme Gough. 

L’intervenante souhaite tout de même rassurer les femmes. Si le besoin se présente, la maison L’Émergence sera là. «On va faire avec les moyens du bord, mais on va s’arranger.» 

Des sacrifices impossibles

Le manque criant de logements en Gaspésie force les locataires à revoir régulièrement leurs critères de recherche à la baisse. « Franchement, au point où j’en suis rendue, je vais prendre la prochaine chose qui sera disponible, et advienne que pourra » laisse tomber Maude, résignée. 

Depuis le début de ses recherches, la jeune femme a dû faire des concessions sur le lieu de son potentiel logement, la qualité de celui-ci, tout en acceptant de payer bien plus que la part qu’elle allouait auparavant. «Mes recherches sont rendues bien loin du 30 % du revenu qui est recommandé pour se loger», note-t-elle. «Mais je n’ai pas vraiment le choix.» 

Maude a même envisagé de s’établir à Murdochville, en plein cœur de la Gaspésie, à plus d’une heure trente de son emploi. Malgré ces importants sacrifices, toujours pas de loyer à l’horizon. «Qu’est-ce que je vais devoir sacrifier de plus?», se questionne Maude. «Est-ce que ça vaut vraiment la peine de rester en Gaspésie?»

Ces sacrifices sont chose régulière à la maison L’Émergence. «Quand il y a des enjeux de sécurité et pas de solution d’hébergement, on doit parfois demander à la femme de quitter sa région, de se déraciner», rapporte la directrice du centre. «Ça fait malheureusement partie de notre quotidien.»

Nancy Gough parle d’un « poids énorme » dans la vie des femmes vulnérables à la recherche de solutions de logement. «C’est un élément de stress tellement important à la base, ne pas pouvoir se loger. Ajoutez à ça des enjeux de sécurité. On pourrait dire que ça gâche la vie», conclut-elle. 

*Nom fictif afin de conserver l’anonymat. 

Logements en Gaspésie: se rapprocher des investisseurs

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Logements en Gaspésie: se rapprocher des investisseurs

Simon Carmichael
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Dans les serpentueuses gaspésiennes se déchirent mer et montagnes qui font le bonheur des voyageurs. Construire dans ces paysages à couper le souffle a cependant un prix : jusqu’à 25 000 $ de plus par nouvelle porte. Ce surcoût dû à l’éloignement, jumelé à la réticence des investisseurs, freine la construction dans la péninsule, contribuant au manque de logements.

Les acteurs gaspésiens de la construction sont bien au courant : construire dans la péninsule coûte cher. Selon les entrepreneurs interrogés par le Centre d’initiation à la recherche et d’aide au développement durable (CIRADD), ce surcoût serait de 20 000 $ à 25 000 $ par unité. «Il s’agit d’un important frein à l’investissement», rapporte le professionnel de recherche du CIRADD, Jonhathan Crépeau.

L’ancien maire de Gaspé, François Roussy, s’est réorienté dans l’immobilier à la suite de son départ de la mairie. En plus de la trentaine de portes qu’il gère, il a fait construire plusieurs triplex au cours des dernières années. Les chiffres avancés par le CIRADD ne le surprennent pas du tout. «Ça a toujours été plus cher à cause de la distance, et pas juste de la construction, tout!», note M. Roussy, en rappelant que même le gouvernement le sait bien. Les subventions pour les infrastructures en Gaspésie sont généralement de 10 % à 15 % plus grandes pour combler le surcoût, rapporte-t-il.

Cette somme supplémentaire s’expliquerait en partie par la distance entre les fournisseurs et les chantiers, ainsi que par un manque criant de main-d’œuvre spécialisée. «Il y a de la main-d’œuvre spécialisée dans la région, mais ils sont tellement en demande qu’on doit aller chercher à l’extérieur», relate le gestionnaire immobilier. 

Cette importante somme retarde la rentabilité des projets immobiliers. Le rapport du CIRADD conclut que «le faible rendement de l’investissement serait le principal facteur expliquant le peu d’investissements effectués dans le logement locatif en Gaspésie». 

Autre entrave majeure au développement immobilier en Gaspésie : la réticence des institutions financières à financer les projets. «Un projet de 100 000 $, il va sortir de terre et la banque va l’évaluer à 80 000 $. Ensuite ils vont te financer 70 % de cette somme. Ailleurs, un le même projet qui sort de terre vaudrait 120 000 $», se désole la préfète de la MRC du Rocher-Percé, Nadia Minassian. 

Convaincre les banquiers de Montréal et Toronto 

Le manque d’investissement immobilier récent en Gaspésie est toutefois compréhensible. Il y a quelques années, la région se vidait pratiquement, les jeunes quittaient en masse pour les grandes villes. «Il n’y avait pas beaucoup de raisons d’investir dans l’immobilier en Gaspésie à ce moment-là», convient le maire actuel de Gaspé, Daniel Côté. 

Les prévisions démographiques de la région ont mené les grands investisseurs à se désintéresser de la péninsule, laissant le secteur immobilier dans les mains de quelques grands joueurs, et d’une multitude de petits propriétaires qui en font souvent un deuxième emploi. Ces «petits» gestionnaires n’ont pas les reins assez solides pour mettre sur pied d’importants projets immobiliers. «Il y a des projets qui sortent de terre, mais ce sont trois unités à gauche, six à droite. Ce n’est même pas proche d’être suffisant», observe le maire. 

«Le problème, c’est que les banquiers de Montréal et Toronto ne croient pas qu’il y a une pénurie de logements dans une région comme la Gaspésie. Les investisseurs de l’extérieur ne croient pas à notre boom économique et industriel!», s’insurge Daniel Côté. «Il faut les convaincre, mais la parole d’un politicien, ça vaut ce que ça vaut».

«Le problème, c’est que les banquiers de Montréal et Toronto ne croient pas qu’il y a une pénurie de logements dans une région comme la Gaspésie. Les investisseurs de l’extérieur ne croient pas à notre boom économique et industriel!», s’insurge le maire de Gaspé Daniel Côté.

La plus grande ville de la péninsule s’est donc lancée dans une offensive pour prouver aux grands constructeurs et financiers qu’investir en Gaspésie est plus que rentable. Elle a mandaté le Groupe Altus pour faire le portrait des besoins dans la région. «On va chercher une étude indépendante qui va nous dire : “Gaspé a besoin de ça, ça va rapporter tant et ce sera rentable à tel moment”. Ça sera un document pour les investisseurs, mais surtout pour les banquiers», explique l’élu.

Les représentations de Gaspé semblent porter leurs premiers fruits. Un premier projet «de centaines d’unités» devrait être annoncé dans les prochains mois. «L’investisseur avec qui on travaille nous croit. Il a parlé aux gens sur le terrain, il sait qu’il y a une forte demande. Mais quand il va arriver chez son banquier à Bay Street, le banquier va dire : “Qu’est-ce que tu fais là à investir des millions à Gaspé pour du logement!?”. C’est pour ça que ça nous prend de la documentation officielle et indépendante pour appuyer les projets», se désole Daniel Côté, en soufflant que «les préjugés sont tenaces».

D’autres milieux gaspésiens tentent de s’équiper d’un portfolio intéressant pour convaincre les investisseurs des opportunités d’investissement. Le regroupement des MRC de la Gaspésie a récemment lancé une enveloppe d’un million $ pour aider les municipalités dans la création de plans d’affaires et de programmes d’aide. «On a un business case à monter, et la roue commence à tourner», conclut la présidente du regroupement, Nadia Minassian.

Les évictions touristiques: forcés de quitter pour l’été

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Les évictions touristiques: forcés de quitter pour l’été

Simon Carmichael
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Chaque été, des milliers de touristes affluent vers la Gaspésie, au grand bonheur de très nombreux travailleurs de l’industrie.

L’intensité de saison estivale permet aux commerces saisonniers de passer les mois d’hiver. Or, si le tourisme est une véritable manne pour la Gaspésie, il est aussi la cause d’une autre facette de sa pénurie de logements : les évictions touristiques. 

En se promenant sur les routes de la péninsule, on peut observer des dizaines de roulottes en bordure de mer. Plus que de simples équipements de camping, ces véhicules récréatifs sont témoins d’une pratique assez commune en Gaspésie. Bien des propriétaires gaspésiens profitent du haut potentiel touristique de leurs maisons en les louant pendant l’été. 

Aux premières chaleurs de juin, ceux qui souhaitent «faire un coup d’argent» quittent vers leurs roulottes, campings ou chalets, et louent leur demeure aux touristes pour des sommes plus qu’intéressantes. Avec la pénurie de logements qui sévit en Gaspésie, les locataires font les frais de cette pratique, sans en toucher les bénéfices. 

S’il est plus visible qu’il l’était, le phénomène est loin d’être nouveau, précise la préfète de la MRC du Rocher-Percé, Nadia Minassian. «Ç’a toujours fait partie du paysage, mais maintenant que la situation du logement est plus tendue, on voit que ça devient un irritant majeur», convient-elle.

Pour la haute saison touristique, quelque 13 % des locataires gaspésiens doivent quitter pour laisser place aux voyageurs, selon le rapport du CIRADD. Cette pratique n’est pas limitée à Percé, où le tourisme est de loin le plus grand moteur économique. Dans la Côte-de-Gaspé, 19 % des répondants ont affirmé être victimes d’«évictions touristiques». Chez les migrants internationaux, la proportion atteint 24 %. 

«Déjà que l’offre est déjà beaucoup plus petite que la demande en hiver et l’été on ajoute une pression touristique, ce qui augmente le débalancement. Donc en plus des gens qui cherchent l’hiver, on ajoute un 13 % qui doit trouver un nouveau logement pour l’été», explique le professionnel de recherche du CIRADD, Johnathan Crépeau, qui a travaillé sur l’étude. 

«On doit trouver l’équilibre»

En mars dernier, le conseil municipal de Percé élargissait un règlement interdisant l’achat de résidences dans le but d’en faire des propriétés touristiques, communément appelé «flips» touristiques. Jusque là, l’interdiction se limitait au cœur du village. Maintenant, il s’étend d’un bout à l’autre de l’emblématique municipalité, de Prével à Cap-d’Espoir. «On veut voir des lumières en hiver», résumait sobrement la mairesse Cathy Poirier au Soleil

«On vit une pénurie de logements très intense, et on perd des habitations potentielles chaque mois», notait Mme Poirier. «Ce n’est pas ce qui va régler le problème de pénurie de logements, mais on veut au moins stopper l’hémorragie.»

La préfète de la MRC du Rocher-Percé parle d’un enjeu «extrêmement délicat». Oui, la demande touristique accentue la pression sur le logement, mais Nadia Minassian craint que des règlementations trop sévères nuisent à l’industrie. «La saisonnalité de l’économie et de l’occupation fait partie de la réalité de la Gaspésie. On a toujours eu des touristes et des travailleurs qui s’ajoutent en été. Oui on doit règlementer, mais il faut s’assurer de garder l’équilibre, parce que malgré tout, on dépend de ces visiteurs», soutient-elle. 

«Le fait qu’on loge des touristes exacerbe l’enjeu du logement, mais on n’a pas un enjeu de logement parce qu’on loge des touristes. Même si on règlementait tout, on n’aurait pas de nouvelles unités. Il faut vraiment que les municipalités trouvent le bon équilibre», conclut-elle.

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EN CHIFFRES

  • 46,67 % des répondants à l’étude du CIRADD qui habitent un logement l’ont trouvé à l’aide du bouche-à-oreille. 
  • 13,2 % des locataires sondés sont forcés de quitter leur logement pour la période estivale. 
  •  +689 Le solde migratoire de la Gaspésie-Îles-de-la-Madeleine en 2019-2020. En 2001-2002, il était de -807. 
  • 20 000 $ à 25 000 $ : surcoût pour chaque nouvelle unité construite, selon les constructeurs privés.

Source : Rapport du Centre d’initiation à la recherche et d’aide au développement durable (CIRADD) du Cégep de la Gaspésie et des Îles.