Ce matin-là, nous avions rendez-vous avec Sébastien Boucher et Hugues Michaud, deux des associés d’Hectare, boîte de Québec qui conçoit des projets immobiliers, puis les bâtit. 

Nous étions attablés dans la salle de réunion de leurs bureaux voisins de la Polyclinique de la Capitale de la 4e Avenue Ouest. C’est près du croisement des autoroutes Félix-Leclerc et Laurentienne. En lieu et place du bâtiment où nous nous trouvions avec eux, les promoteurs souhaitent éventuellement ériger quelque 215 logements. Nous vous en avions déjà fait mention.

Mais ce n’était pas le sujet à l’ordre du jour! Les deux promoteurs voulaient plutôt discuter d’un autre chantier qui, lui, est démarré : Le Clif, un immeuble de 151 appartements en train de pousser sur un grand lot riverain du boulevard Henri-Bourassa. Il est situé près de l’ancien Jardin zoologique du Québec et de la rue de la Faune, dans le secteur Charlesbourg.

Voici une belle occasion de prendre des nouvelles du secteur de la construction des immeubles locatifs de plusieurs dizaines de millions.

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POURQUOI LÀ?

Les deux investisseurs en conviennent : le marché des appartements qualifiés de «condos locatifs» est populaire. Ils évaluent néanmoins qu’il est encore possible de rentabiliser des projets en choisissant des quartiers où il y en a peu.

Cette fois-ci, ils ont jeté leur dévolu sur un lot de bonne dimension — 14 192 mètres carrés (environ 152 766 pieds carrés) — situé au 19 700, boulevard Henri-Bourassa, dans le nord de la capitale. 

Pourquoi là ? Parce que deux écoles sont en construction dans la rue de la Faune. Parce qu’on y trouve également un terminus pour les autobus du Réseau de transport de la capitale. 

Aussi parce que l’ancienne ville de Charlesbourg est couverte d’unifamiliales. Dans chacune d’elle, il y a potentiellement un ménage qui pourrait songer à troquer sa maison à entretenir pour un logis avec services, à loyer.

«En ce moment, il y en a beaucoup sur le marché des projets», convient Sébastien Boucher. «Mais c’est un secteur qui n’est pas bien desservi en locatif neuf.»

«Un projet bien localisé, et qui offre un prix raisonnable compte tenu des inclusions, je pense qu’il y a encore de la place.»

Hugues Michaud juge en outre que la crue des taux d’intérêt pourrait freiner les ventes de maisons, favoriser le marché de la location.

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CONCEPT NATURE

Alors, qu’est-ce qu’ils construisent sur Henri-Bourassa?

«Ce qu’on fait, c’est un projet de 151 unités sur 4 étages», expose Sébastien Boucher. Il y aura des 3, des 4 et des 5 ½.

Avec leurs partenaires, ils ont voulu travailler la déco autour du thème plein air, créer un «camp de base haut de gamme», «une “vibe” nature, de gens actifs», disent-ils. Il y aura donc du bois et de grandes photographies de paysages verts québécois dans les espaces communs.

Puisque leur projet se trouve vers le nord de la capitale, Sébastien Boucher et Hugues Michaud espèrent séduire une clientèle qui aime prendre l’air. Ils ont évoqué le lac Beauport, la station de ski alpin, plusieurs centres de vélo de montagne…

Quoi d’autre ? Comme le veut une tendance forte dans le marché locatif, il y a plusieurs inclusions dans le loyer. En vrac : rangement au sous-sol, stationnement, internet, piscine extérieure, local d’entraînement, climatisation, terrasse et salle commune sur le toit, aménagement pour faire des feux de camp dans la cour…

Il y aura des extras disponibles : salles sécurisées pour protéger les vélos de plus grande valeur, comme les vélos électriques, au sous-sol ; bornes pour voitures électriques, électroménagers…

Animaux

Aussi, toujours pour plaire à leur clientèle cible, ils accepteront les animaux dans les logements. Pour les chats, pas de conditions. Pour les chiens : pas de limite de poids pour les appartements au rez-de-jardin ; moins de 50 livres (22,7 kilos) aux étages ; pas le droit d’utiliser les ascenseurs avec toutou sauf s’il est dans les bras pour éviter d’importuner les voisins.

Échéancier

Le bâtiment sera constitué de deux sections. Celle de l’arrière du terrain sera terminée pour le 1er juillet 2023, l’autre pour le 1er septembre.

La location n’est pas amorcée. «Notre objectif, c’est de mettre en marché entre le 1er et le 15 octobre.»

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TOUJOURS PLUS CHER DE CONSTRUIRE

Hughes Michaud, le comptable du duo, nous l’avait dit durant l’entrevue : les budgets de construction sont serrés.

En 2018, ils avaient signé les contrats avec ses sous-traitants pour un complexe immobilier dans Vanier.  

Cette année, il a signé ses contrats pour Le Clif du boul. Henri-Bourassa. «Ça a monté de 35 %» par rapport à 2018. «C’est la réalité.»

Coûts actuels

Après notre départ, les associés ont néanmoins voulu prendre le temps de vérifier leurs comptes avant la publication de cet article, histoire de nous confirmer le pourcentage. Ils nous ont envoyé un courriel : «Quant aux coûts de réalisation des projets, ceux-ci ont augmenté approximativement de 35% entre 2018 et aujourd’hui.»

«On fait face aux coûts de construction actuels», laisse tomber Hugues Michaud.

«Ça a été une folie furieuse», renchérit Sébastien Boucher. Les matériaux, dont l’acier et le bois, sont nettement plus dispendieux, les chaînes d’approvisionnement sont déréglées, le prix des conteneurs grimpe… «Il n’y a rien qui n’a pas monté.»

Même après la signature d’un contrat, des fournisseurs imposent des hausses, affirment-ils.

«Les loyers ont augmenté, mais il y a une raison sous-jacente», fait valoir Sébastien Boucher.

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POUR BAISSER LES LOYERS

Afin d’assurer le financement du projet immobilier évalué à environ 40 millions $, Hectare souligne que 10 % des logements auront un loyer jugé «abordable».

La Société canadienne d’hypothèques et de logement a créé un programme qui favorise les entrepreneurs qui incluent un certain nombre d’appartements à prix limité dans leurs projets neufs. Au Clif, 10 % des logis, des 3 ½, auront ainsi un loyer de 1027 $ par mois, la norme de la SCHL.

En échange, les promoteurs peuvent amortir leurs dépenses, leur hypothèque, sur plus d’années. Ce qui facilite le financement.