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Pour continuer à y produire des céréales et du soya de semence transformés à l’extérieur et destinés notamment à la consommation animale?

Ce n’est «pas optimal, mais au moins les terres sont cultivées», se réjouit Monique Gagnon, du collectif Voix Citoyenne, opposé au lotissement de ces terres.

Mais on pourrait imaginer beaucoup mieux pour des terres qui ont valeur de symbole par leur histoire, leur potentiel maraîcher et leur enclavement en territoire urbanisé.

La vocation agricole est sauve, mais on reste loin de cette belle idée d’une terre nourricière qui produirait des légumes pour les marchés locaux de Québec. Comme au temps des Sœurs où la terre nourrissait les patients de l’hôpital Saint-Michel-Archange.

Des citoyens se sont mis à y croire.

La réalité des contraintes réglementaires et économiques rend cependant un tel projet très improbable.

Il faudrait pour cela une intervention publique forte pour soutenir un projet de culture maraîchère.

Ou que le propriétaire, la Société en commandite des Terres de l’Espérance (Groupe Dallaire), renonce à son projet immobilier et devienne lui-même partenaire d’un grand projet exclusivement maraîcher.

Un tel scénario est peu vraisemblable.

Le propriétaire a payé près de 40 millions $ en 2014 (52 millions $ avec les intérêts) pour ces terres. C’est deux fois la valeur actuelle inscrite au rôle d’évaluation.

Un tel prix n’a de sens que si on pense obtenir un «dézonage» pour faire du développement immobilier. Peu importe le temps qu’il faudra.

«Les bœufs sont lents, mais la terre est patiente», a écrit Pierre Falardeau. On sait la famille Dallaire patiente avec ses terres.

«Un placement silencieux», analyse Jean-Claude Dufour, ex-doyen récemment retraité de la faculté d’agriculture de l’Université Laval.

En achetant ces terres, «il a fait un pari : je ne peux pas perdre à long terme». Il s’est dit qu’il finirait bien par «avoir la peau de la CPTA [Commission de protection du territoire agricole]».

Au début des années 2000, M. Dufour avait approché les Sœurs de la Charité. L’Université Laval venait de recevoir une offre d’achat de 20 millions $ pour sa ferme expérimentale de Saint-Augustin.

L’idée était de s’en servir pour acheter les terres des Sœurs et d’y transférer ses activités de recherche sur les grandes cultures et les légumes.

Ça aurait été «merveilleux», pense M. Dufour. Un «milieu urbain complet» où les étudiants auraient pu se rendre de porte à porte en autobus.

Déjà que depuis des décennies, l’Université envoyait des stagiaires à la Ferme SMA (pour Saint-Michel-Archange). «On était là bien avant Dallaire, rappelle-t-il.

Mais lorsqu’il a cogné à la porte des Sœurs, il a senti qu’il n’y avait «pas un accueil très très ouvert».

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Question de timing, croit-il. Il a eu l’impression d’arriver «trop tard» dans une «négociation entamée» avec un autre. Le prix était «inabordable».

L’Université Laval a ainsi renoncé au projet.

Sans doute est-il trop tard pour penser aujourd’hui y revenir. Les installations à Saint-Augustin (280 hectares) viennent d’être rénovées pour 4,7 millions $ avec l’aide du fédéral.

En échange, l’Université s’est engagée à y accueillir une quarantaine de chercheurs fédéraux pendant 25 ans.

Lors de la vente en 2014, sœur Carmelle Landry était la supérieure de la communauté des Sœurs de la Charité.

Elle avait affirmé au Devoir que personne n’avait montré d’intérêt à «développer ces terres-là au niveau de l’agriculture».

Peut-être voulait-elle dire que personne n’était intéressé à payer 40 millions $ pour y faire de l’agriculture.

Même pour une grosse entreprise, il est impossible de penser rentabiliser une terre agricole à ce prix.

«Aucune production ne peut justifier pareil investissement», analyse Guillaume Breton, chargé de projet au Centre de référence en agriculture et agroalimentaire du Québec (CRAAQ). La valeur est «trop importante».

Juste les taxes municipales sur ces terres coûteront 167 000 $ en 2020.

Si l’usage actuel tient la route, c’est parce que la terre est louée à bas prix et que les coûts d’exploitation sont faibles.

Il y a quelques années encore, cette terre était louée pour 35 000 $ par an (taxes incluses). La marge bénéficiaire pouvait être de 45 000 $ pour une année normale.

***

On ignore si Groupe Dallaire va continuer à louer les terres pour un usage agricole, s’il voudra s’en départir ou les laissera dormir en attendant de revenir à la charge pour essayer de les faire «dézoner».

Mes démarches pour parler au promoteur n’ont pas eu de suite.

La supérieure actuelle des Sœurs de la Charité, Monique Gervais, indique que depuis la décision du gouvernement, sa communauté est «en recherche» pour identifier «c’est quoi les possibilités. Les choses ne sont pas finalisées».

«On ne veut pas laisser tomber», dit-elle, en parlant du contrat de vente. Elle sait cependant qu’on ne peut pas morceler la terre, ce qui limite les usages possibles.

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LA BELLE ÉPOQUE DE LA TERRE NOURRICIÈRE

Les terres des Sœurs de la Charité ont été cultivées à partir de la fin des années 1890.

D’abord à la ferme voisine de «l’Asile des aliénés de Québec», que les Sœurs rebaptiseront Saint-Michel-Archange, puis sur une petite parcelle de terrain le long de ce qui est aujourd’hui l’avenue Saint-David, près de Louis-XIV.

D’autres parcelles s’ajouteront dans les années 1900, jusqu’à l’acquisition, au début des années 1950 de ce qu’on désigne aujourd’hui comme la grande terre, le long de l’avenue Bourg-Royal sur plus de deux kilomètres. Suivra quelques années plus tard l’achat de la portion dite du vignoble.

Le Bulletin des agriculteurs du 31 mars 2007 relate l’histoire de cette ferme centenaire qui à son «apogée», au début des années 1960, permettait de nourrir les 5200 patients de l’hôpital.

Ceux qui en étaient capables — plusieurs venaient de la campagne — travaillaient à la ferme. Outre la culture maraîchère, il y avait un troupeau laitier, une fromagerie, une boucherie, etc.

Il serait difficile d’envisager aujourd’hui le retour de toutes ces activités à cause des normes environnementales et sanitaires. Mais l’idée d’une production servant à nourrir la population locale reste pertinente.

La ferme SMA a fermé en 2007 pour des raisons économiques.

L’hôpital s’était progressivement vidé avec l’utilisation des neuroleptiques, antidépresseurs et autres moyens thérapeutiques qui ont pavé la voie à la désinstitutionnalisation des années 1980.

La communauté vieillissante des Sœurs de la Charité a conservé sa maison généralice de Beauport, enclavée au milieu des terres.

Le producteur Jacques Beauchesne a pris le relais de la ferme SMA pour la culture des terres.

Il y sème moitié soya de semence et moitié céréales de semence (blé et avoine en alternance) sur 177 hectares.

La production est envoyée à Plessisville chez Semican pour y être transformée puis revendue, notamment pour nourrir des animaux. Les opérations étant mécanisées, une main-d’œuvre minimale suffit à la tâche.

Le travail de début de saison dure trois à quatre jours. M. Beauchesne revient ensuite une fois aux deux semaines pour les arrosages. Il choisit les jours où il n’y a pas de vent (pour minimiser les odeurs) et n’utilise pas d’insecticides.

Il s’assure de ne pas trop s’approcher des riverains pour ne pas «brûler les pelouses». À sa connaissance, «il n’y a pas de plainte sur ce qu’on fait».

Je n’ai pas entendu moi non plus que cette exploitation posait problème pour le voisinage.

Lorsque je lui parlé il y a quelques jours, M. Beauchesne disait ne pas connaître les intentions futures du promoteur Michel Dallaire.

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LE SYSTÈME PRÉFÈRE LES GROS

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Le rêve d’un retour à la terre nourricière est-il réaliste?

«À trop se concentrer sur l’arbre, on perd la forêt», met en garde David Poirier, coordonnateur du Réseau d’agriculture urbaine de Québec (RAUQ).

L’organisme fait la promotion d’une agriculture durable et de l’alimentation locale.

M. Poirier dit «tenir à la vocation agricole des terres des Sœurs de la Charité», mais constate qu’il y a «beaucoup d’obstacles structurels».

«D’autres terres sont plus faciles à valoriser ailleurs, fait-il valoir. Les acteurs agricoles qui pourraient entrer dans l’arène ne visent pas spécifiquement ces terres.»

«Quel est le coût de revient, pour quelle demande et pour quel marché», demande Remy Lambert, du Centre de recherche en économie de l’environnement, de l’agroalimentaire et de l’énergie de l’Université Laval.

M. Lambert dit percevoir de l’intérêt pour les marchés de proximité, mais «le reste de la semaine, les gens vont chez Costco».

Pour faire vivre un projet sur les terres des Sœurs de la Charité, «il faudrait une vision globale» et «financer ce projet par du capital de risque», croit-il.

L’environnement réglementaire (CPTAQ) et économique actuel favorise les grandes exploitations agricoles plutôt que les petites.

L’interdiction de morceler les terres et d’y bâtir des bâtiments nécessaires à la production ferme la porte aux petits producteurs donc le succès repose souvent sur quelques hectares seulement.

L’Union paysanne milite pour changer ces règles et permettre plus de flexibilité et de diversité dans les exploitations agricoles.

Des villes où l’espace est manifestement plus rare qu’à Québec innovent avec des projets de fermes ou de serres verticales; des cultures sur les toits, etc. Les modèles d’agriculture urbaine en émergence ne sont pas nécessairement ceux des grandes surfaces traditionnelles telles qu’on le retrouve sur les terres des Sœurs de la Charité.

Pourrait-on imaginer alors une mixité des usages entre agriculture et résidentiel, comme avait commencé à l’entrevoir le promoteur Dallaire dans une version remaniée de son projet immobilier?

L’ex-doyen de la faculté d’agriculture de l’Université Laval, Jean-Claude Dufour repousse l’idée. «Jamais», insiste-t-il.

Il convient que la CPTAQ est très contraignante, mais lui «donne raison». «C’est sage de faire comme ça. Si on ouvrait les portes, ce serait terrible.»

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